Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk esası nedir?

Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak adlandırılan,  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümünde üçte iki çoğunluk esası nedir.

Halk arasında Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak adlandırılan,  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile yaşam alanlarımızın deprem riskine karşı güçlendirilebilmesi için bazı yasal değişiklikler yapıldı. Birçoğumuz eş dost konuşmalarında bu değişiklikler ile ilgili bilgi sahibi olduk, olmayada devam ediyoruz. Etrafımızdaki kişilerden en çok duyduğumuz bir konuyu burada detaylıca incelemek istedik. Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk nedir ne değildir? Burada belirtmekte fayda var, bu 2/3 çoğunluk binanın yıkılması veya deprem risk raporu alınması ile ilgili değildir. Binaya tek bir kat malikinin başvurması halinde bile rapor alınabilir, yıkım kararı çıkarttırılabilir.

“6306 SAYILI KANUNA’A GÖRE, RİSKLİ OLAN BİNANIN YIKTIRILMASINDAN SONRA YAPILACAK İŞLEMLERE KARAR VERME ORANI “ÜÇTE İKİ (2/3)” OLARAK BELİRLENMİŞ OLUP, BU ÜÇTE İKİ (2/3) ÇOĞUNLUĞUN ESASI NEDİR VE BU ORAN İNSAN HAKLARINA VE ANAYASAYA AYKIRI DEĞİL MİDİR?”

Bu sorunun cevabını Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kendi internet sitesinde cevaplamış.  Bakanlığın internet sitesinde ” 6306 sayılı Kanun hazırlanırken riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen parsellerin, bütün hisse sahiplerinin oybirliği ile verilecekleri karara göre değerlendirilmesinin öngörülmesi hâlinde, bir hisse sahibinin itirazı üzerine uygulama yapılmasının mümkün olmayacağı ve böylece riskli yapıların yenilenmesinin ve bu yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulmasının mümkün olamayacağı değerlendirilmiştir. Bu yüzden, riskli binanın yıkılmasından sonra arsa hâline gelen parsellerin değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verileceği öngörülmüştür. Üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değeri üzerinden diğer paydaşlarca veya Bakanlıkça satın alınacağından bunların mağduriyetleri söz konusu olmayacaktır. Anayasa ile güvence altına alınmış olan “yaşama hakkı”nın yine Anayasa ile güvence altına alınan “mülkiyet hakkı”ndan önce gelmesi gerektiği tartışmasız olduğundan, bu hükmün insan haklarına veya Anayasa’ya aykırılığından bahsedilmesi doğru değildir.” şeklinde cevap verilmiş.

Şimdi gelin bu değişiklik bizleri nasıl etkileyecek örnek vererek inceleyelim; (30 daireli bir binada oturduğumuzu düşünelim)

Oturduğunuz binanızın yerine yeni bir bina inşaa etmek için bir müteahhit firmanın teklif ile sizlere geldiğini düşünelim. Depreme dayanıklı, en güncel mühendislik kuralları ile inşaa edilmiş, yepyeni ve tertemiz bir binada kim oturmak istemez değil mi? Bu kanun öncesinde 30 adet kat malikinden bir kişi bile yeni müteahit firma ile anlaşmak istemiyorsa kesinlikle anlaşma sağlanamıyordu. Geri kalan 29 mal sahibinin yapabileceği hiçbirşey olmuyordu. Yeni kanun düzenlemesi ile 20 kat malikinin müteahhit firma ile anlaşmayı kabul etmesi sözleşme imzalanması için yeterli oluyor. Böylelikle kat malikleri tek bir kişinin nazını niyazını çekmek zorunda kalmıyor, binadaki çoğunluğun kararı bağlayıcı olabiliyor.

Şahit olduğumuz bazı olaylardan dolayıda bir çok binanın yenilemediğini biliyoruz. Mesela binanızda oturan bir kişinin fazla akıllı (!)  olduğunu düşünün. Mevcut dairesinin geri kalan 29 daireden daha değerli olduğunu iddia ederek, Müteahhit firmalardan, kapalı kapılar arkasından ekstra para ve kazanım istiyor, kabul edilmemesi halinde sözleşmeye imza atmayacağını ve bu işin olmayacağını söylüyor. (İnanın etrafımızdaki birçok müteahhit firmada buna benzer birçok olaya şahit olduk) Peki şimdi geri kalan 29 kişinin buradaki günahı nedir? Müteahhit firma bu gizli işlere girmez ise anlaşma sağlanamıyor ve iş alınamıyor, bu pis işe bulaşması halinde de diğer kat maliklerine karşı çok büyük bir haksızlığa ortak oluyor.

Veyahut, yaşlı bir kat malikinin inadıda (Bu sadece örnektir, kesinlikle genelleme değildir) buraya örnek olabilir. Düzenini kesinlikle bozmak istemeyen, yeni bina falan istemediğini söyleyen bir kat maliki yüzünden geri kalan 29 dairenin yapacak hiçbir şeyi yok.

Binanızın bodrumunda 30 metrekare (ama tapulu) bir dairenin başka bir müteahhit firma tarafından aldındığını düşünün. Binadaki kat maliklerinin, bu hisse alan müteahhit firmadan başka bir firma ile anlaşma imkanları kesinlikle olmuyor, ya binayı yaptıramıyorlar veyahut sadece bu hisse sahibi firma ile anlaşmak zorunda kalıyorlar. Bu ve bunun gibi daha birçok örnek sıralayabiliriz.

İşte bu kanun ile, geri kalan 29 kişinin mağdur edilmesi önleniyor. Tüm kat maliklerinin demokratik hakkını kullanarak seçim yapması sağlanıyor. Eğer toplam kat maliki sayısının üçte ikisi (bu örnekte 20 daire) X firması ile yeni bina inşaatı için anlaşmak istiyorsa, devlet eliyle bu imkan o 20 kat malikine sağlanarak geri kalan 10 kişi tasfiye ediliyor diyebiliriz.

Peki, “X firmasını istemeyen üçte bir (1/3) kat malikine ne oluyor” derseniz, Bakanlık zoruyla 10 kat malikinin hisseleri öncelikle diğer 20 kat maliki arasında açık arttırma yöntemi ile satılıyor. Evet yanlış okumadınız. “Eğer çoğunlukla hareket etmek istemiyorsanız, hisseniz veya daireniz devlet eliyle sizlerden parası ödenerek alınıyor”. Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu sorun için “Üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değeri üzerinden diğer paydaşlarca veya Bakanlıkça satın alınacağından bunların mağduriyetleri söz konusu olmayacaktır. Anayasa ile güvence altına alınmış olan “yaşama hakkı”nın yine Anayasa ile güvence altına alınan “mülkiyet hakkı”ndan önce gelmesi gerektiği tartışmasız olduğundan, bu hükmün insan haklarına veya Anayasa’ya aykırılığından bahsedilmesi doğru değildir.” cevabını veriyor.

Bu değişiklik ile etrafımızda birçok kesin kararlı kat maliklerinin daha ılımlı karar almaya başladıklarını görüyoruz. Devletin yönetimi için bile kararı oylama yaparak belirliyoruz. Bu demokrasiyi mikro ölçeğe indirirsek, binamızın geleceğininde çoğunluğun kararına bağlı olması aslında çokda yadırganmamalı. Bir kişi istemiyor diye, yüzlerce kişinin elinin kolunun bağlanması pekde akla mantığa sığmıyordu diye düşünüyoruz.

Güncelleme Tarihi: 08 Kasım 2015, 18:14