İMAR HAKKI AKTARIMI NEDİR?

Yeni torba yasada yer alıyor: İmar hakkı aktarımı geliyor.

Kentsel dönüşüme ilişkin 26 maddelik kanun teklifine göre imar hakkı aktarımı yapılacak alanlar, belediye mülkiyetinden veya Hazine arazilerinden sağlanacak.

İMAR HAKKI AKTARIMI NEDİR?
Tasarıdaki en önemli başlıklardan biri 'imar hakkı aktarımı'. Mevzuata göre bu kavram; bir parsel üzerindeki imar hakkının tamamen ya da kısmen yasaklanması durumunda bu parsel üzerindeki hakkın bir kısmının veya tamamının menkulleştirme yöntemi ile başka alanlara transfer edilmesi olarak açıklanıyor.

İmar Hakkı Transferi Nedir?
İmar hakkı transferi; ülkemizdeki planlama sistemi içerisinde kullandığımız; kamulaştırma, tevhit, ifraz gibi imar planlarındaki kararların gerçekleştirilmesini sağlayan bir plan uygulama aracıdır.

İmar hakkı transferi; ülkemizdeki planlama sistemi içerisinde kullandığımız; kamulaştırma, tevhit, ifraz gibi imar planlarındaki kararların gerçekleştirilmesini sağlayan bir plan uygulama aracıdır.

İmar Transfer Hakkı Ne Demek?
Kısıtlanmış imar haklarının başka bölgeye aktarılması olarak tanımlanabilecek imar hakkı transferi konusu, haklarının bilincinde olmak isteyen vatandaşlar tarafından merak edilmektedir.

İmar Hakkı Transferi Ne Zaman Çıktı?
Uluslararası düzeyde imar hakkı transferi ilk kez 1916 yılında New York’ta bulunan bir tarihî yapının korunması gereksinimi sebebiyle kısıtlı olan imar haklarının hemen yan tarafta bulunan başka bir parsele aktarılması sağlanarak uygulanmıştır. Koruma amacıyla yapılan bu uygulamanın ardından transferin diğer alanlarda da kullanılabilmesini sağlamak üzere yasal düzenlemeler gerçekleştirilmiştir. Bu durumun ardından imar hakkı transferi Avrupa’ya yayılarak farklı kentlerde farklı amaçlar için kullanılmıştır.

İmar hakkı transferi ülkemizde ise 2000’li yıllarda planlama uygulamalarında kullanılmak üzere tartışılmaya başlamış, 2014’te düzenlenen İmar Hakkı Transferi Çalıştayı ile de ilk kez çok boyutlu olarak ele alınmıştır.

İmar Hakkı Transferi Mevzuat
Belirttiğim çalıştayda çeşitli akademisyen, bürokrat ve özel sektör temsilcileri ile transfer kavramı tartışılarak uygulamanın ülkemizde hayata geçirilebilmesi için öneri işleyiş şemaları oluşturulmuştur. Sonrasında da transferin uygulanabilmesi amacıyla, yasal mevzuat üzerinde çeşitli değişiklikler yapılmıştır.

İmar Hakkı Transferi Hangi Durumlarda Yapılır?
Kısıtlılık yaşayan imar hakları, aşağıdaki şekilde örneklendirilebilir:

İlgili alanın tarihî ve kültürel niteliği sebebiyle yerel yönetimler tarafından korunması,
Enerji nakil hattı, dere koruma bandı gibi alanlarda kalıp önceki imar planlarında imar hakkı verilmiş olmasına rağmen bunların yeni imar planlarındaki ilke ve esaslara uygun olmaması,
Kamusal ve sosyal teknik altyapı alanları isteğine karşı alan yetersizliği,
Ekolojik açıdan hassas bölgeler ile tarım alanlarının yapılaşmaya açılmaması ve sürdürülebilirliğin sağlanabilmesi için korunması,
İmar planları ve yönetmelikler gereğince bazı parsellerde yapılaşmanın sağlanamaması.
İmar Hakkı Transferi Neden Yapılır?

İmar Hakkı Transferinin Amaçları
İmar hakkı transferinin uygulandığı ulusal ve uluslararası çalışmalar incelendiğinde, bunun birçok farklı amaca yönelik olarak kullanılan bir yöntem olduğu görülmektedir. Bazı imar hakkı transfer programları bu amaçlardan yalnızca birini hedef almaktayken bazıları birden fazla amaç benimsemektedir. Bu kapsamda kente ilişkin birden fazla çıktı elde edilmesi hedeflenerek transfer gerçekleştirildiği saptanmıştır.

İnceleme sonucunda ulaşılan imar hakkı transferinin amaçları, aşağıdaki gibi sıralanabilir:

Çevresel ve spesifik alanların korunması,
Kırsal karaktere sahip alanların devamlılığının sağlanması,
Altyapı kapasitesinin geliştirilmesi,
Kültürel ve tarihî niteliğe sahip alanların korunması,
Kentsel tasarım,
Kentsel dönüşüm.

İmar Hakkı Transferinin Bileşenleri
Ulusal ve uluslararası literatür incelendiğinde imar hakkı transferinin dört bileşene sahip olduğu görünmektedir. Bu bileşenler; alan bölge, gönderen bölge, imar hakkı transferi sertifikası ve imar hakkı transferi bankasıdır. Alan bölge ve gönderen bölge her imar hakkı transfer sürecinde bulunurken; imar hakkı transferi sertifikası ve bankası için durum aynı değildir.

İmar Hakkı Transferi Bileşenlerinin Sürece Katkıları
Peki, bahsettiğimiz bu dört bileşeni nasıl tanımlayabiliriz? Bahse konu bileşenlerin imar hakkı transferi sürecine katkıları nelerdir?

Alan Bölge Nedir?
Alan bölge, transfer edilen imar haklarının aktarıldığı kısımdır. Bu bölgeler genellikle yerleşmelerdeki yeni gelişim alanlarıdır. Eğer alan bölgeler kent merkezlerinde seçilirse, transfer sonrası bu bölgedeki mevcutta yüksek olan nüfus ve yapı yoğunluğu daha da artacaktır. Böylece bölgenin daha fazla park, eğitim, sağlık gibi sosyal ve teknik altyapı alanlarına ihtiyacı olacaktır. Ancak günümüzde kent merkezleri, taşıma kapasitelerinin oldukça üzerindedir. Bu sebeple imar hakkı transfer süreçlerindeki alan bölgelerin; söz konusu yoğunluğu azaltmaya yardımcı olacak şekilde, yoğun bölgeden yoğunluğu düşük olan bölgeye doğru yapıldığı görülmektedir.

Gönderen Bölge Nedir?
Gönderen bölge, kısıtlılık yaşayan imar haklarının bulunduğu yerdir. Bunlar; tarım ve sit alanları, ekolojik açıdan hassas bölgeler, tarihî ve kültürel değere sahip alanlar olarak örneklendirilebilir.

İmar Hakkı Transferi Sertifikası Nedir?
İmar hakkı transferi sertifikası, transfer edilecek imar hakkının ileride kullanılmak üzere korunmasını sağlayan bir belgedir. İlgili belgede, transfer edilecek imar hakkının miktarı ve kime ait olduğu en yalın şekli ile yazılıdır. Söz konusu sertifika, imar hakkının menkul kıymete dönüşümünü sağlamaktadır ve transfer edilen imar hakkını işlem sırasında kullanamayan ya da kullanmak istemeyen malikler için bir avantaj oluşturur.

İmar Hakkı Transferi Bankası Nedir?
İmar haklarının aktarımı, oldukça zor ve karmaşık bir süreçtir. Bu sebeple imar hakkı transferinin etkin bir süreç yönetimine ihtiyacı vardır. İmar hakkı transferi bankası, birçok transfer sürecinde bahsedilen süreç yönetimi görevini üstlenir. Aktarım piyasasında imar hakları için oluşan arzı ve talebi dengede tutarak sürdürülebilir bir piyasanın oluşmasını sağlar. Transfer edilecek imar haklarının fiyatlarını belirler ve işlemlerin daha kolay ilerlemesini sağlar.