Tasarıya göre 'riskli' görülen binalara 'Konut Sertifikası' verilecek; konutların değeri bu sertifikada yer alacak. Devletin 'yıkılsın' kararı verdiği mülklerin sahipleri, eğer maddi sıkıntı yaşarlarsa, yıkım ve yeniden inşa masrafları için düşük faizli kredi kullanabilecek

Türkiye 50 yıldır devam eden çarpık kentleşme ve plansız yapılaşmaya karşı dört koldan harekete geçti. Çevre Şehircilik Bakanlığı'nın yanısıra, Toplu Konut İdaresi ve belediyelerin de içinde olduğu dönüşüm süreciyle birlikte Türkiye adeta kabuk değiştirecek. Yasa desteğini de arkasına alan dönüşüm projesiyle Türkiye baştan sona yeniden tanımlanacak.

Kentsel Dönüşüm Yasası ile Türkiye 3'e ayrılacak. 'Riskli Alan', 'Riskli Bina' ve 'Rezerv Alanı'... Yasa kesin hatlara sahip; riskli binalar yıkılacak, riskli alanlara bina yapımına izin verilmeyecek. Rezerv alanlarındaki tüm planlama da Bakanlık yetkisinde olacak. Riskli binaların tümüne 'Konut Sertifikası' verilecek. Konutların değeri daha önce yapıldığı gibi değil, 'Konut Sertifikası'nda yazıldığı şekliyle kabul görecek. O değeri de Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) onaylı 103 değerlendirme firmasından biri belirleyecek.

Riskli konutların yıkım, tespit ve inşa maliyetlerini mülk sahipleri karşılayacak. Maddi zorluk çekenler, sadece bunun için kurulacak 'Kentsel Dönüşüm Hesabı'ndan, çok düşük faizli krediler kullanabilecek. Riskli binaların yıkımında, devlet anlaşma teklif edecek. Mülk sahiplerinin 3'te 2'sinin kararı anlaşmayı onaylamaya yetecek. Buna rağmen anlaşma sağlanamazsa, devlet Konut Sertifikası'nda yazan değerlemeye göre 'kamulaştırma' yapacak. Kentsel dönüşümü gerçek bir reform yapan diğer bir unsur da düzenlemenin 'yargı' boyutu olacak. Buna göre, hiçbir kanun maddesi, bu yasadaki kanun maddelerini geçersiz sayamayacak ve idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilecek. Ancak bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyecek. Yani, kentsel dönüşüm kapsamında yıkımına karar verilen binaların sahipleri, bu kararı hiçbir şekilde durduramayacak.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SON VİRAJ

Van depremi sonrasında gündeme gelen ve halk arasında 'Kentsel Dönüşüm Kanunu' olarak bilinen 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi' hakkındaki kanun şu günlerde yasalaşmayı bekliyor. Uzun süredir Türkiye'nin gündeminde olan ve 'kentsel dönüşüm' çalışmalarına kaynaklık edecek kanun, 1950'den itibaren esaslı bir reforma ihtiyaç duyulan bu alanda, ilk kez kapsamlı değişiklikleri de beraberinde getiriyor. Plan yapımından bina yıkımına, mülkiyetin dönüştürülmesinden idari yargı davalarında yürütmenin durdurulması kararının kaldırılmasına kadar çok önemli konularda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nı tek söz sahibi yapacak olan kanun, anlaşmazlıklarla kilitlenecek dönüşüm çalışmalarının da önünü açmayı hedefliyor.

RİSKLİ YAPILARA AF YOK!

Yasayla birlikte Türkiye'deki konut alanları üç farklı kategoriye ayrılacak. Tasarı, afet riski taşıyan tüm alanlarda iyileştirme, tasfiye ve yenilemeyi amaçlıyor. Buna göre yerleşime uygun alanlar 'Rezerv Alanı', riskli alanlar ise 'Riskli Alanlar' olarak tanımlanacak. Yıkılması gündeme gelecek binalar ise 'Riskli Bina' kategorisine alınacak. Yasa kapsamında Türkiye'deki riskli yapılar tek tek tespit edilecek. Almanya'dan getirilen özel cihazlarla, binaların adeta röntgeni çekilecek. Riskli tespit edilen yapıların yıkılmasına karar verilecek. Yasaya göre, yıkım işlemini mülk sahipleri yaptıracak. İdare bunun için 30 gün süre verecek. Verilen ikinci süre içinde de yapının malikler tarafından yıktırılmaması halinde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacak. Bakanlık veya idare tarafından yapılan yıkımın masrafları ise tapuya bildirilerek, ipoteklenecek.

HER EVE KONUT SERTİFİKASI

Önümüzdeki günlerde yasalaşması beklenen Kentsel Dönüşüm Yasası ile birlikte her eve 'Konut Sertifikası' uygulaması da geliyor. Kamulaştırılan ya da yıkılmasına karar verilen mülklerde en az 1 yıldır ikamet eden sahip, kiracı ya da sınırlı hak sahibi olanlara 'Konut Sertifikası' verilecek. Sertifikayla birlikte, mülkün değerini tespit etmek için 'rayiç bedel' uygulaması da tarihe karışıyor. Mülk fiyatları Sermaye Piyasası Kurulu'nun izni ile faaliyet gösteren ve Türkiye'de sadece 103 tane olan değerlendirme firmaları (ekspertiz) eliyle yapılacak. Dairenin karşılığı olan bedelden hareket edecek olan Bakanlık da hazırlayacağı Konut Sertifikası ile konut fiyatını belirlemiş olacak. Sertifika, bina sahipleri için Bakanlıkça belirlenmiş bir belge hükmünü taşıyacak. Vatandaş bina tespitini kendisi yaptıracak ve ücretini kendisi ödeyecek.

Masraflar 'HESAP'tan

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde kurulacak 'Kentsel Dönüşüm Hesabı' riskli binası yıkılacak olan vatandaşlara rahat bir nefes aldıracak. Yıkım, tespit ve yeniden inşa masrafları için vatandaşlara bu özel hesaptan çok uygun krediler kullandırılacak. Mali gücü uygun olmayan kişilere kira yardımından kredi teminine kadar birçok konuda finansman desteği sağlanacak. Bankalara kıyasla çok daha düşük faizle kredi verilecek olan hesaba, devletin ilgili hesaplarından para transferi yapılacak. Hesap, bina yıkımı, tadilat, ekspertiz ücretleri, tespit masraflarına gücü yetmeyen mülk sahiplerine, bankalardan çok daha düşük oranlarda kredi sağlayacak.

BAKANLIK TEK SÖZ SAHİBİ

Meclis'te görüşülecek Kentsel Dönüşüm Yasası, çevre reformunda yargı engeline takılmamak ve kurumlar arasında tam koordinasyon sağlamak amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na geniş yetkiler tanıyor. Buna göre, daha önce olduğu gibi bir kamulaştırma davası sürüncemede kalmayacak. Projeler kesintiye uğramayacak. Yasaya göre tescil dışı alanlar, Hazine adına tescil edilecek. Bu alanlar daha sonra Bakanlığın tasarrufuna bırakılacak. Bakanlık da bu yerleri TOKİ'ye veya idareye bedelsiz olarak devredebilecek. Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar üç yıl içinde maksadına uygun olarak kullanılmazsa, eski malike değil, re'sen Hazine adına tescil edilecek. Böylece yargıda oluşabilecek tıkanıklığın da önüne geçilmiş olacak. Tasarıda yer alan 'kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve kanunların bu kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz' ibaresiyle de yasanın, diğer kanun maddeleriyle olası çakışmasının önlenmesi amaçlanıyor.

Riskli bölgelere elektrik ve su yok

Yasayla gelen önemli değişikliklerden biri doğal afet alanlarıyla ilgili... Tasarının maddelerinden birine göre, 'Doğal afet bölgelerinde yerleşim yeri için ihtiyaç duyulan' alanların tahsis amaçları değiştirilerek, bu alanların Hazine adına tescili öngörülüyor. Bakanlık, yapı alanları olarak belirlenen rezerv alanları ya da riskli alanlarda, her türlü yapılaşma ve imar ve yapılaşma işlemini durdurabilme yetkisine sahip olacak. Hazineye ait yapılar, satılamayacak, kiraya verilemeyecek, tahsis yapılamayacak, irtifak hakkına konu olamayacak. Tasarı, deprem riski altındaki çürük binalarda yaşayanlar için ciddi yaptırımlar öngörüyor. Riskli bölgeler ve binalara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek; bu gibi hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak.

Kamulaştırma yapılabilecek

Yasaya göre riskli yapıların yıkımında 'maliklerle anlaşma' şart koşuluyor. Anlaşma sağlanamazsa 3'te 2'lik çoğunluk şartı aranacak. Mülk sahipleriyle hiç anlaşma sağlanamadığı takdirde ise Bakanlık ilgili idarî birim eliyle (valilik, kaymakamlık) yıkılmasına karar verecek. Yasa, malikler arasında anlaşmazlık yaşanan arsaların Hazine'ye devrini de içeriyor. Bu kapsamda, üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler anlaşamazlarsa, iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla acele kamulaştırma yapılabilecek.

DÖNÜŞÜMÜN ŞİFRELERİ

* Tasarı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı adeta 'olağanüstü' yetkilerle donatılıyor.

* Kentsel Dönüşüm Yasası'na göre yapılan edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilecek. Ancak bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyecek.

* Her tür ve ölçekteki planlama standardını belirleyerek, özel standartlar içeren planları yapmaya ve onaylama yetkisine sahip olacak.

* Bakanlık riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ilişkin her türlü, plan, proje, arazi ve arsa düzenlemesi ile toplulaştırma yapabilecek.

* Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkı kullanmaya, bağımsız bölümlerde dahil taşınmazları trampa etmeye, taşınmaz mülkiyetini ve imar haklarını başka bir alana aktarabilecek.

* Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlamak kaydı ile menkul kıymete dönüştürebilecek

* Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulayabilecek. Kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapabilecek veya yaptırabilecek. Dilerse arsa paylarını da belirleyebilecek.

* Bakanlık, dönüşüme tabi tutulan alanlarda, üzerinde köhnemiş yapı bulunan taşınmazlar ve üzerindekilerle ilgili değer tespiti yaptırma yetkisine sahip olacak.
yeni şafak

Güncelleme Tarihi: 19 Haziran 2012, 15:23