Geçerli bir yapı ruhsatınız varsa ve parasıyla kısmi inşaat yapım sözleşmesi yapıyorsanız sözleşmeyi noter de yapmasanız olur ama geçerli bir yapı ruhsatınız yoksa olmaz.  

Geçici bir yetki belgesi alarak vede inşaatın müteahhitliğine ait bütün sorumlulukları üstlenerek bir parsel içinde en fazla iki kat ve bir bodrum katı olan vede toplam inşaat alanı da 500 m² yi geçmeyecek yapıları inşa edecek kişiler hariç, yapı ruhsatı alırken arsa sahibinin müteahhit firmayla “NOTERDE MÜTEAHHİTLİK SÖZLEŞMESİ” yapmış olması gerekecektir.  

Yapı ruhsatı olmadan çok ortaklı arsa sahipleri olarak parasıyla inşaat sözleşmesi yapmayı planlıyorsanız, sözleşme yapacağınız müteahhiti hiç ilgilendirmese de şunu da bilmelisiniz ki, yapı ruhsatından hemen sonra çıkacak olan kat irtifak tapularının tamamı arsa hisseleri oranında tüm arsa hissedarları üzerine ortak olarak çıkacaktır. 

Kat irtifak tapularının çıkmasından sonra her bir arsa hissedarı bağımsız bölümleri kendi aralarında paylaşmak için anlaşma şekillerine göre hisselerini diğer arsa hissedarlarına devretmek istiyorsa, işin içinde hisse devir vaadi olacağı için bu vaadin (sonradan arsa sahipleri arasında sorun çıkmaması için sözleşmeyle birlikte eş zamanlı) “NOTER DE DÜZENLEME ŞEKLİNDE” yapılması gerekir. 

Bu devrin nasıl olacağı bu kitaptaki, arsa sahipleri arasında para alışverişi olmadan tapu hisse ferağ takrirlerini bilâ-bedel (hiçbir para veya bedel almadan) birbirlerine temlik etmeleri (vermeleri) ve arsa sahiplerinin para karşılığı tapu hisse ferağ takrirlerini birbirlerine temlik etmeleri (vermeleri) bölümlerinde detaylıca anlatılmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yani “Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi karşılığı inşaat yapılması sözleşmesi" si noter de ama adı üstünde olduğu gibi “NOTER DE DÜZENLEME ŞEKLİNDE” yapılmalıdır. 

Düzenleme şeklinde olmasının nedeni arsa sahibinin müteahhite bağımsız bölüm (ya da hissesi) vermeyi vaat etmesindendir. 

Düzenleme şeklindeki bu sözleşme de arsa sahibi ve müteahhit olarak anlaşma şartlarınızı Sayın Noter’e anlatmaya başlarsınız.

Arsa sahibinin arsanın ada, pafta, parsel ve sahiplik bilgilerini Sayın Noter’e sunmasından sonra önce arsa sahibi söze başlar:  

“İnşaatımı söylediğim şartlarla yapması şartıyla şu şu bağımsız bölümlerin şu kadar hissesini (bilâ-bedel yani para veya başka bir bedel almadan ivazsız ferağ şeklinde veya şu kadar para ödemesi şartıyla ivazlı ferağ şeklinde tapu ferağ takrirlerini temlik ederek) müteahhite vereceğim” der (arsa sahibinin gayrimenkul satış vaadi).  

Arsa sahibi diğer isteklerini, sözleşme şartlarını anlatmaya başlar ve sözleşme taslağını Sayın Noter’e sunar. 

Bunun üzerine müteahhit sözü alır :

“Sayın Noter, ben de arsa sahibinin (veya arsa sahiplerinin) ikrarında (ikrar: açıkça söylemek) sözü edilen taşınmaz üzerine .. adet apartmanı kroki, plan ve projesine uygun olarak inşa etmeyi, yapacağım inşaatın karşılığı olarak da arsa sahibi (veya arsa sahipleri) ile anlaştığımız sözleşme şartlarıyla (bilâ-bedel yani hiç bir bedel ödemeden ivazsız ferağ şeklinde veya şu bağımsız bölümün şu kadar hissesi için şu kadar, şu bağımsız bölümün şu kadar hissesi için şu kadar para ödeyerek ivazlı ferağ şekliyle) sözleşme de belirtilen bağımsız bölüm hisselerinin tapu ferağlarını almayı şimdiden kabul ve taahhüt ediyorum” der ve anlaştığınız sözleşme metnini Sayın Noter’e sunarsınız. Kısaca, özet budur.

Yapı ruhsatı olmadan çok ortaklı arsa sahipleri olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapacaksanız yine sözleşme yapacağınız müteahhiti hiç ilgilendirmese de yapı ruhsatından hemen sonra çıkacak olan kat irtifak tapularının tamamı arsa hisseleri oranında tüm arsa hissedarları üzerine ortak olarak çıkacaktır.  

Arsa sahibi tek kişiyse yine sorun yok ama birden fazla arsa hissedarı varsa kat irtifak tapularının çıkmasından sonra her bir arsa hissedarı anlaşma şekline göre hisselerini diğer arsa hissedarlarına devredeceği ve işin içinde hisse devir vaadi olacağı için bu vaadin de (sonradan arsa sahipleri arasında sorun çıkmaması için sözleşmeyle birlikte) “NOTER DE DÜZENLEME ŞEKLİNDE” yapılması gerekir.  

Bu devrin nasıl olacağı bu kitaptaki, arsa sahipleri arasında para alışverişi olmadan tapu hisse ferağ takrirlerini bilâ-bedel (hiçbir para veya bedel almadan) birbirlerine temlik etmeleri (vermeleri) ve arsa sahiplerinin para karşılığı tapu hisse ferağ takrirlerini birbirlerine temlik etmeleri (vermeleri) bölümlerinde detaylıca anlatılmıştır. 

Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de en sonunda vardır

Devamı,

Müteahhit ve İnşaat Yüksek Mühendisi Mehmet Nuri Çobanlı’nın 

“Müteahhit Gözünden Örneklerle İnşaat Sözleşmeleri ve İnşaat Mühendisi Gözüyle İnşaat Yapılması” kitabında 

541 Sayfa, Yayın Yılı 2020

Not: Her türlü telif hakları dahil kitabın her hakkı, kitabın yazarı olan Mehmet Nuri Çobanlı adına saklıdır. Kaynak belirtmek şartıyla kısmi alıntılar haricinde yazarın izni olmadan hiçbir yolla çoğaltılamaz.

Kitap tedariki için e-mail: [email protected]