Şehrin merkezindeki son büyük alanlarından biri olan Fikirtepe, kentsel dönüşüm projesi ile birlikte adeta hücuma uğradı. Ancak bölgedeki arsa sahipleri ile firmalar arasında anlaşma bir türlü sağlanamıyor

Nedenleri arasında sözleşmelerin maddelerindeki sıkıntılar ve düşük metrekarelerdeki arsa sahiplerinin pay endişeleri gibi durumlar bulunuyor.

Tüm bunlara rağmen Fikirtepeliler kurdukları ofislerinde firmaların tekliflerini değerlendiriyor ve ortak bir karar vermeye çalışıyorlar.

Seda Tabak imzalı HÜRRİYET Gazetesi; Kadıköy ilçesinin ortasında bulunan Fikirtepe, İstanbul'un en eski yerleşim birimlerinden... Hasanpaşa, Ziverbey, Göztepe ve Merdivenköy'le de sınır. Kentsel dönüşüm projesiyle de son yıllarda oldukça rağbet görüyor. Merkezi konumu nedeniyle rant sağlayacağı beklentisiyle büyüğünden küçüğüne birçok yatırımcı semtte yatırıma soyunuyor. Komşu parsellerin kendi aralarında anlaşarak tek bir ada altında birleşmeleri durumunda verilecek yüksek emsal koşulları (yani bir örnek verelim, 1.000 metrekarelik arsa üzerine 4 bin metrekarelik kapalı alan inşa edebilme hakkı, bu bölgede oturanlar ve bölgeye yatırım yapacaklar için büyük bir fırsat olarak nitelendiriliyor.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin üzerinde hassasiyetle durduğu bu bölgedeki parsellerin tamamı tapulu. Marmara Depremi'nden sonra İstanbul'un tehdit altında olduğu akla gelince, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Kadıköy Belediyesi'nin büyük uğraşlanyla 1/1.000'lik imar nihayet çıktı. Böylece de Kadıköy'ün göbeğinde bir varoş görünümünden kurtulamayan Fikirtepe'de 40 yıldır mevzuata uygun olmayan ve yenilenemeyen binalarda korku içinde yaşayan Fikirtepeliler için bir umut doğdu.

Bu arada uzmanlar imarın yüksek oranda verilmiş olmasına dikkat çekiyorlar. Ama zaten bölgede yapılaşma yüksek olduğu için bunu yadırgamamak gerek.

Ancak bu denli yüksek yapılaşma hakkının düzenli kent yerleşim alanlan mı yoksa tam tersine bir kaos ortamı mı yaratacağı konusu ise bölgedeki en büyük soru işareti. Diğer bir sorun da bölgedeki arsa sahipleri ile anlaşmanın sağlanması konusunda yaşanıyor. Bölge halkı gelişmelerden şimdilik umutlu ve memnun ancak parsellerin bir araya gelerek tek bir ada halinde toplanması fikrine pek sıcak bakılmıyor. Toplam 150 hektar büyüklüğünde bir alan olan Fikirtepe'de 4.500 parsel var. Bunun yüzde 60'ı 200 metrekarenin altında büyüklüğe sahip. Sözkonusu alanın yüzde 95'i özel mülkiyet, kalan yüzde 5'i ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) ve kamuya ait. Bu parseller İBB tarafından yapı adaları olarak birleştirildi ve şimdi toplam 57 yapı adası haline getirildi. Yapı Adası temsilcisi Menderes Yavuz, bazı yapı adalarının ticaret-hizmet, bazılan ticaret-hizmet-konut, bazdan ise konut olarak düşünüldüğünü ve buna göre imar verildiğini söylüyor: "Yani modem yapıları, yeşil alanlan, parkları, eğlence merkezleri, alışveriş merkezleri olarak tasarlanmış.

Böyle olunca eğer Fikirtepe sakinleri mevcut parselleri ile bir araya gelerek yapı adası şeklinde firmalarla anlaşırsa toplam 57 adet firma Fikirtepe'yi baştan aşağı inşa edecektir."

KADIKÖY İMARININ İKİ KATI

Fikirtepe halkı olarak imarını beklediklerini ancak bu kadar yüksek oranda imar verileceğini hiç tahmin etmediklerini söyleyen Yavuz, "Verilen oran yüzde 4,14 yani Kadıköy'de uygulanan yüzde 2;07 imarın 2 katı oranında. Bu yüksek oranı sağlamak için ise komşularımız olarak bir araya gelmemiz gerektiğini biliyorduk. Süreç halen işlemekte ve bu süreçte herhangi bir duraksama yok. Aslında Fikirtepe ile ilgili bir gecikme söz konusu değil. Bu birleşme dışarıdan bakıldığında kolay gibi görünse de öyle olmuyor. Ama söylenilenden daha hızlı işleyen bir süreç var" diyor.

HANGİ AKIL BİRLEŞMEDEN BAŞKA BİR ŞEY DÜŞÜNEBİLİR?

Gecikmelerin temel nedenini sorduğum Yapı Adası temsilcisi Menderes Yavuz, birleşme sağlanamadığını, bazen aynı aileden bireylerin bile birbirleriyle anlaşamadıklarını söylüyor. Eğer yapı adası olarak birleştiklerinde 100 metrekare arazisi olan için de küçük bir hesap yapıyor: "Tek basma yapmaya kalkarsa ki bu zor; oram yüzde 1,10 yani 110 metrekare inşaat alanına sahip olacak. Yapı adası olarak birleşirse oram yüzde 4,14 yani 414 metrekare inşaat alanına sahip olacaktır. Yani arada 304 metrekare inşaat alanı fark var; neredeyse 3 tane 100 metrekare daire demek oluyor. Sizce hangi akıl birleşmenin dışında bir şey düşünebilir. Bir de yüklenici firma üe anlaşırsa hiç elini sürmeden yaklaşık 115 metrekareden iki daire sahibi olacak. Bu birleşme yüklenici firmalar için de tercih sebebi."

VURUN ABALIYA!

Fikirtepe halkı hakkında bilinçsizce yorum yapıldığını ifade eden Yavuz, "Kimse sormuyor ama devamlı bilinçsizce yorum yapılıyor. Adeta "Vurun Abalıya" yaklaşımı. Buradaki halkın belki evleri eski ama içerisinde yaşayan insanların eğitim ve kültür düzeyi sanılandan çok yüksek. Evlerin görünüşü insanların elinde olan bir şey değil. Yıllarca yapım izni verilmedi. Burada yaşayanlar evlerine bu sebepten dolayı bir çivi bile çakamadı. Fikirtepe halkını küçümser gibi yorum yapanlar için söyleyeceğim tek şey, cevizi kınp içini açamayanlar cevizin tamamını kabuk zannetmekteler. Ama bu böyle değil" diyor.

YÜKLENİCİ FİRMAYI HİÇ Mİ ARAŞTIRMAYALIM?

Son günlerde hem yazılı hem görsel medyada, Fikirtepe halkı bir araya gelerek yapı adası oluşturmaz ve bu Kentsel Dönüşüm'e katkıda bulunmazsa, devlet ya TOKİ'yi ya da KİPTAŞ'ı devreye sokacak şeklinde haberler çıkıyor. Yavuz, "Sayın Belediye Başkanımız Kadir Topbaş'ın, bu birleşmeye 3-5 yıl gibi bir sınırlama getirmemiz gerekiyor şeklindeki ifadesi bile olayın ciddiyetini gösteriyor. Bir kere oluşturulan yapı adalarındaki kişi sayısı çok fazla olduğu için bir araya gelmek sıkıntı yaratıyordu. Herkesin işi gücü var. Bir toplantı yapmaya kalkıyorsun bazen adanın yarısını toplamakta zorlanıyorsun. Bir dönem bu insanlan bir araya getirmek için uğraştık, daha soma müteahhit firmalarla görüşme sürecimiz oluştu. Yani yüklenici firmanın hiç mi araştırılması yapılmasın?" diyor ve ekliyor: "Fikirtepeliler'in aç gözlülükleri yüzünden halen bir anlaşma olmadı deniyor. Biz aç gözlü değiliz ama hiç sorgulamadan herhangi bir firmaya yerimizi kaptıracak kadar da tok gözlü değiliz. Şu an Fikirtepeli'nin tam firmalarla anlaşma aşamasında morallerinin bozulmasının doğru olmadığını düşünüyorum. Böyle söylemler yüklenici firmaların işine gelmektedir. Biz Fikirtepe halkı olarak buna izin vermeden bir an önce yapı adalarını oluşturarak ve yüklenici firma ve anlaşarak yerlerimizin yapılmasını sağlayacağız" diye ekliyor.

MÜTEAHHİTLER GELİP SUNUM YAPIYOR

Müteahhitlerin düğün salonu kiralayıp orada bölge halkma sunum yaptıklarım anlatan Yavuz, "Karşılarında ciddi halk zümresi olmadığından yakınıyorlar ama bizim de karşımızda ciddi müteahhit yok" diyor ve ekliyor: "Yaptığımız görüşmelerde bize verilen oran yüzde 55 oluyor. Ancak daha sonra sözleşmelerine baktığımızda bu oranın yüzde 40 seviyelerine düşürdüklerini görüyoruz. Bu da olayı ciddiyetsizleştiriyor ve çok rahatsız oluyoruz. Öncelikle yerine göre uygun yüzde oranı, uygun proje, teslim tarihi ve daha sonrasında bizler evlerimizi boşaltmadan önce yine toplantılarda almış olduğunuz karar gereği evlerimiz bize teslim edilene kadar kiralarımız, taşınma paralarımız, geriye taşınma paralarımız, yaşamlarını buradaki mesken ve dükkanlardan gelen kiralarla devam ettiren kişilerin almış oldukları kiraların tamamı peşin olmak üzere verilmesi gibi yüklenici firma ile oturup konuşulması gereken konularımız var. Dairelerimiz yapıldıktan sonra bize teslim edildiğinde daha nezih bir yerde yaşamaya başlayacağız. Satmak isteyenler evlerin metrekaresini projeye göre benim öngörüm 9 bin-12 bin TL'den satacaklardır. Ama yerlerimiz teslim edildiğindeki mutluluğun hiçbir karşılığı olmayacağına inanıyorum."

RAYİÇ BEDELLERİ YENİDEN BELİRLENMELİ

Kentsel dönüşüm projesi kapsamına alınmadan önceki durum, çarpık yapılaşma, yanımdan dere geçmesi yüzünden rayiç bedellerinin çok düşük olduğunu söyleyen Menderes Yavuz, "Fikirtepe'nin çarpık yapılaşmanın önüne geçilmek üzere yüzde 4,14 oranındaki imar verilmiş olması, Marmaray Projesi'nin Anadolu yakası ana durağı olması, çevresindeki yapılaşmanın devasa yapılar olması, alışveriş merkezlerine, hastaneye, üniversiteye yalan olması, ulaşım anlamında hiçbir sıkıntısı olmaması ve oradan geçen derenin de ıslah edilmiş olmasından dolayı, ben bu eski rayiç bedelin haksız ve yersiz olduğunu düşünüyorum. Belediyenin burası için rayiç bedellerin bir an önce belirlemesi lazım" diyor.

BÖLGEDEKİ SON DÖNEM GAYRİMENKUL FİYATLARI

Fikirtepe'de son 6 aydır konut satışları durma noktasına geldi. Kısıtlı satışlar ise metrekare fiyatı 2.500 TL ile 3.000 Tl arasında değişiyor. Arsa satışlarının metrekare fiyatı ise 3 bin TL'den başlıyor. Seçkin Emlak'tan Fazlı Taş 2-3 sene içinde metrekare fiyatlarının 6 bin TL'yi bulabileceğini söylüyor. Bu dev projenin getirdiği avantajlarla ilgili TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Değerleme Müdürü Makbule Yönel Maya, bölgenin birçok inşaat şirketinin dikkatini şimdiden çektiğini, Selimoğlu Grup ve Ankara'da kentsel dönüşüm ve iş merkezi projeleriyle adından söz ettiren Usta İnşaat'ın bölgeye gelmesi ve diğer büyük grupların da bölgeyle yakından ilgilenmesinin gayrimenkul değerlerini arttırdığını söylüyor. Konut satışları neredeyse durma noktasına gelirken arsa fiyatlarının ise 10 bin metrekare düzeylerine yükseldiğini sözlerine ekleyen Maya, bu rakamların bölge için gündeme gelmesinde söylentilerin ve imar hakkı olanaklarının fazlalığının en büyük etken olduğunun altını çiziyor, bu arada Yönetim Kurulu Başkanı Saadet Temel'in verdiği bilgiye göre Anka Yapı Fikirtepe'de bir irtibat bürosu açtı ve arsa alımları ve kat karşılığı sözleşmeler yapmaya başladı.