İSTANBUL SEMT SEMT KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ/UZMANLAR NE DİYOR/TEPKİLER

İSTANBUL – İstanbul’da, Büyükşehir Belediyesi, Belediye Kanunu’nda, Haziran ayında yapılan değişiklikle verilen yetkiye dayanarak, konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla hummalı bir şekilde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uyguluyor.

Projeler, Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinin TOKİ ya da KİPTAŞ ile yaptığı protokoller aracılığıyla yürütülüyor.

Büyükşehir belediyesi ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye yetkili kılınan Büyükşehir Belediyesi, Belediye Meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyelerinde de kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabiliyor.

Kanun uyarınca, kentsel dönüşüm alanlarında, yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında mülk sahipleriyle anlaşma yoluna gidiliyor. Anlaşamayan mülk sahiplerinin mahkemelere itiraz hakkı da bulunuyor.

Kentsel dönüşüm alanlarındaki gayrimenkul sahiplerine, anlaşma olması halinde, bu alanlarda hakları veriliyor. Ancak İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Kanunu kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine, enkaz ve ağaç bedelleri veriliyor veya kentsel dönüşüm alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabiliyor. Bu kişilere, TOKİ ile iş birliği yapılarak konut da satılabiliyor.

Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkullerin sahiplerinden, proje alanında kendilerine ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar, kamulaştırmasız el atma davası açabiliyor.

Mülk sahipleri, proje ortak gideri sayılan kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak altyapı ve rekreasyon harcamalarına, inşaatın toplam metrekaresi oranında katılıyor.

İŞTE O KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ
KÜÇÜKÇEKMECE
Küçükçekmece Belediyesi, Türkiye’nin en büyük gecekondu önleme projelerinden biri olan ”Ayazma-Tepeüstü Kent ve Yenileme – 21. yüzyıl  Kent Vizyonu Projesi”nde TOKİ ve Büyükşehir Belediyesi ile ortak çalıştı. Proje kapsamında gecekondular yıkıldı, 1,5 yılda 2 bin 640 sosyal konut tamamlandı ve 1800 aile yeni evlerine taşındı.

TOKİ, Halkalı’da da kentsel yenileme projesi kapsamında 2 bin 64 konut yaptı. Küçükçekmece Belediyesinde halen devam eden kentsel dönüşüm alanları mevcut.

ZEYTİNBURNU
Kentin deprem odaklı ilk kentsel dönüşüm projesinin temelleri, geçen yıl 17 Ağustosta Zeytinburnu’nda atıldı. Sümer Mahallesi Deprem Odaklı Kentsel Dönüşüm Projesi, 171 bin metrekarelik konut alanı ve 46 bin 500 metrekarelik dükkan alanını kapsıyor.

Kentsel dönüşüm kapsamında Sümer Mahallesi’nde mahalle dokusu korunacak, KİPTAŞ tarafından 1 1, 2 1, 3 1 ve 4 1 olmak üzere toplam 1700 konut yapılacak. Projenin içinde iç bahçeler, spor tesisleri, çocuk oyun alanları ve kapalı otopark da bulunacak. Her daireye kapalı bir otopark verilecek.

Kentsel dönüşüm, 3 etapta yapılacak. Burada 161 bina, 1038 daire ve 222 iş yeri bulunuyor. Proje aşamasında kimse yerinden çıkarılmayacak. İlk etapta boş alana 456 daire yapılacak, hak sahiplerine teslim edilecek ve son olarak sorunlu yapı stoku yıkılacak.

Projenin gerçekleştirilebilmesi için ”kat karşılığı anlaşma modeli” benimsendi. Yani 100 metrekare dairesi olan vatandaşa 75 metrekare daire bilabedel verilecek. Eğer mevcut metrekare ile verilecek metrekare arasında bir fark doğarsa aradaki fark 10 yıllık banka kredisi ile tahsil edilecek. Eğer vatandaşın hesabına daha düşük bir metrekare yazılırsa KİPTAŞ farkı ödeyecek.

Proje 3 etaptan oluşacak. Şu anda temeli atılan ve bodrum katları biten projenin ilk etabının, 2011 yılı sonuna, tamamının da 2014 yılına kadar bitirilmesi hedefleniyor.

ÇATALCA
Çatalca Belediyesinde gecekondu önleme bölgesi olarak belirlenen Kaleiçi ve Ferhatpaşa mahallelerinde kentsel dönüşüm projesi uygulanıyor.

ESENLER
Esenler’de yüzde 33′ü Hazineye ait Çiftehavuzlar Mahallesi’nde kentsel yenileme projesi için TOKİ ile ön protokol imzalandı. Vatandaşların evleri, bedeli yeni verilecek ev için peşinat kabul edilerek yıkılacak. Vatandaşlar, yeni dairelerin fiyat farkını taksitlerle ödeyecek. Çiftehavuzlar Mahallesi’nde oturan kiracılar da isterlerse vadeli olarak TOKİ’ye ait evlerden satın alabilecek.

ESENYURT
Esenyurt’ta Mehterçeşme, İstiklal ve Fatih mahallelerinde yenileme çalışmaları yürütülüyor. Mehterçeşme Mahallesi’ndeki 100 mülk sahibi ile anlaşılacak ve burada Osmanlı mimarisi tarzında ”Osmanlı Mahallesi”, İstiklal ve Fatih mahallelerindeki evler de yıkılacak ve Roman vatandaşlara özel mahalle oluşturulacak.

EYÜP’TE VAKIF ÜNİVERSİTESİ KURULACAK
- Eyüp’te büyük bölümü vakıf arazisi olan ve bir vakıf üniversitesi kurulması planlanan Güzeltepe Mahallesi’ne bağlı Bayramoğlu Çobançeşme mevkisindeki kentsel dönüşüm projesi hazırlandı.

Proje kapsamında, burada oturan vatandaşlar, yan mahallede KİPTAŞ tarafından inşa edilecek modern bir siteye taşınacak. Sitede okul, sağlık ocağı, cami, parklar, sosyal tesisler, spor alanları, alışveriş merkezleri yer alacak. Konutların planını yapan KİPTAŞ, önümüzdeki süreçte vatandaşa projeyi anlatacak. Bayramoğlu mevkisine de bir vakıf üniversitesi inşa edilecek.

MALTEPE
- Maltepe Belediyesi, kentsel dönüşümü, 35 hektarlık alanı kapsayan yaklaşık 15 bin nüfuslu Başıbüyük Mahallesi’nde uyguluyor.

Belediye Başkanı Mustafa Zengin, İBB Meclisinin, 2005 yılında bu mahalleyi kentsel dönüşüm alanı kapsamına aldığını ifade ederek, şu bilgileri verdi:

”Maltepe Belediye Başkanlığı, 2005 yılından itibaren bu alanda kentsel dönüşüm uygulamasına start vermiştir. Dönüşüm alanı olarak belirlenen 35 hektarlık alanın tamamının tapusu Maltepe Belediyesine aittir. Söz konusu alan üzerinde 1740 civarında konut vardır. Bunların 170′i tapu tahsis belgeli konutlar. Yaklaşık 1500′ü ise 1985 yılından sonra yapılan ve 2981 sayılı yasa kapsamında olmayan gecekondulardan oluşmaktadır. Kentsel dönüşüm alanı çerçevesinde TOKİ ile geçmiş yönetim tarafından yapılan protokoller çerçevesinde tapu tahsis belgeli konut sahiplerine daire takas önerisi sunulmuş. Bu konutlarla ilgili bir sorun yaşanmamakta. Ancak tapu tahsis belgesi olmayan 1500 civarındaki gecekondu için sadece enkaz bedelleri üzerinden değerlendirme yapıldığı için problem yaşanıyor. Bunlarla ilgili olarak Belediye, geçmiş dönemde seçimlerden hemen önce 20 Kasım 2008 tarihinde 18 dönümlük kendi arsasını 1 lira karşılığında TOKİ’ye devredip buradan doğan hakkını vatandaş lehine kullanmıştır. Göreve geldiğimiz 29 Mart 2009 tarihinden itibaren ortak bir yol bulma arayışlarımızı sürdürüyoruz. Başıbüyük’te olacak bütün dönüşümler halkın yararına olacaktır. Projenin bitiş tarihini ortak çözüm tarihi belirleyecektir. TOKİ ile yapılan protokol ve Maltepe Belediye Meclisinin çıkardığı konut tahsis yönetmeliğinde konular detaylı olarak belirtilmiştir.”

GÜNGÖREN
- Güngören Belediyesi ve TOKİ tarafından yürütülen Tozkoparan Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi, 60 hektarlık bir alanı kapsıyor. Alan genelinde, Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 1960′lı yıllarda Roman vatandaşların konut sorununu çözmek amacıyla ”Gecekondu Önleme Projesi” adı altında yaptığı sosyal konutlar yer alıyor. 775 sayılı Gecekondu Kanunu çerçevesinde Tozkoparan’da gerçekleştirilen proje, deprem riski ve bölgede bulunan yapıların ekonomik ömrünü tamamlamış olması gerekçesiyle başlatıldı.

Yüzde 86′sı devlet arazisi, geri kalanı özel mülkiyet olan arazide, 4 bin mülk sahibinin hakkı bulunuyor.

Proje kapsamında hak sahipleri ile sosyo demografik yapının tespiti için yürütülen anket çalışmaları tamamlanarak, istatistiki analizler çıkartıldı. Veriler ışığında tasarım projelerine yön verilmeye başlandı. Mevcut arsa, yapı ve ağaç bedelleri çıkarıldı ve bu bedellerin yeni projeye dönüşüm katsayıları hesaplandı. Katsayılar hesaplanırken farklı mülkiyet tipleri göz önünde bulundurularak her biri için ayrı parametreler oluşturuldu.

Mülk sahiplerine, devrettiği evin büyüklüğünde karşılıksız ev verilecek. Daha büyük ev isteyenler de aradaki farkı ödeyebilecek. TOKİ, başka bir yerden ev isteyenlere de kolaylık tanıyacak. Mülk sahipleri inşaat sırasında evlerinden ayrılmayacak. Arazide boş alana yapılacak bina tamamlandıktan sonra verilecek eve taşınacak ve o zaman evini boşaltacak.

Mülk sahipleriyle anlaşmaların sürdüğü proje önümüzdeki günlerde uygulamaya geçilecek.

BAŞAKŞEHİR
Başakşehir’de TOKİ ”Kayabaşı Deprem Dönüşüm Projesi” kapsamında çalışmalar yürütüyor. Kayabaşı Mahallesi’nde gecekondu önleme projesi devam ediyor. TOKİ’nin yürüttüğü projede, 5 bin 100 konut yapıldı.

ATAŞEHİR
Ataşehir Belediye Başkanı Teknik Danışmanı Mehmet Ali Düzova, Yenişehir Mahallesi Şerif Ali Çiftliği mevkisindeki kentsel yenileme alanı projesini TOKİ’nin yürüttüğünü belirterek,  hak sahipleriyle anlaşma sürecinin devam ettiğini belirtti.

Depreme dayanıksız ve köhne durumdaki binaların yenilenmesini öngören proje kapsamında 1290 hak sahibine teslim ettikleri ev büyüklüğünde yeni ev verileceğini anlatan Düzova, hak sahiplerinin borçlandırılmayacağını, evlerin kura ile belirleneceğini söyledi.

Evlerin inşası tamamlanana kadar hak sahiplerine 700 lira kira yardımında bulunulacağını belirten Düzova, şu anda 80-100 bin lira arasında değişen evlerin fiyatlarının proje tamamlandığında 700-800 bin liraya çıkacağını kaydetti.

Düzova, yapılacak evlerin havuzlu, tenis kortlu süper lüks daireler olacağını ve 3 bin konut yapılacağını bildirdi.

Avan projelerin hazırlandığını, kat planlarının belirlendiğini belirten Düzova, hak sahipleriyle anlaşma sürecinin başladığını, hak sahiplerinin tümüyle sözleşme imzalandıktan sonra inşaat sürecinin başlayacağını anlattı. Düzova, projenin başladıktan sonra iki yıl içinde tamamlanmasının öngörüldüğünü ifade etti.

GAZİOSMANPAŞA
Gaziosmanpaşa’da Sarıgöl – Yenidoğan kentsel dönüşüm projesiyle gecekondu işgali ve kaçak yapılaşma ortadan kaldırılıp, alt – orta gelir düzeyine hitap edecek sosyal konutlar üretilecek. Bölgede, ayrıca yeşil alan artacak, okul alanları, açık ve kapalı otoparklar, sağlık tesis alanlarının yanı sıra yönetim ve kültür merkezleri gibi sosyal alanlar da yer alacak.

TOKİ ile ortak gerçekleştirilecek Sarıgöl-Yenidoğan Kentsel Dönüşüm Projesi’nin, Hamam Caddesi ile PTT arkası sokak ve Sayaocağı Caddesi arasında kalan ve Sarıgöl ile Yenidoğan mahallelerinin bir kısmını kapsayan 285 bin metrekarelik alanda oluşturulması planlanırken, Belediyeye ait olan 30 dönümlük alanda sosyal konut üretilecek.

KARTAL
Mimar Zaha Hadid’in hazırladığı Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi, Pendik ve Kartal sahil, Kartal Merkez ve E-5′ten sahile inen, taş ocağını da içine alan 555 hektarlık bir alanı kapsıyor. Projede, ağırlıklı iş kuleleri, az sayıda konut, kültürel alan, opera evi, park, oteller, restoranlar, yat limanı ve marina olacak.

Kartal, kentsel dönüşüm projeleri ile İstanbul’un en önemli merkezi iş alanları bölgesi ve kültür-sanat merkezi olacak.

Bu arada, Kadıköy Fikirtepe, Bağcılar, Sarıyer Derbent, Armutlu ve Karanfilköy, Gaziosmanpaşa Malkoçoğlu, Üsküdar, Ümraniye, Sultanbeyli, Tuzla’nın da bazı bölgelerinde kentsel dönüşüm gerçekleştirilmesi için çalışmaların sürdüğü öğrenildi.

FATİH VE BEYOĞLU
Tarihi tescilli kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu Fatih ve Beyoğlu belediyeleri, 8 ayrı bölgede yenileme projesi yürütüyor.

Fatih Belediye Başkanı Mustafa Demir, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamında Neslişah ve Hatice Sultan Mahalleleri (Sulukule), Fener-Balat, Ayvansaray Türk Mahallesi, Yalı Mahallesi, Süleymaniye, Yedikule-Gazhane-Yenikapı, Nişanca ve Sultanahmet bölgelerinde yürütülen yenileme çalışmaları anlattı.

Demir, 2005 yılında başlatılan Sulukule Projesi’nin 90 bin metrekarelik alanda 620 daire, 45 dükkan, bir butik otel ve bir de kültür merkezini kapsadığını belirterek, yapılacak 620 dairenin 620 mülk sahibine verileceğini, 430 kiracıya da uygun ödeme koşullarıyla Taşoluk’ta ev verildiğini kaydetti.

Mülk sahiplerinin yüzde 98′i ile uzlaştıklarını, uzlaşılamayan yüzde 2′sini de mülkiyetin intikalinde sıkıntı olanlar, kayyuma düşenlerin oluşturduğunu ifade eden Demir, ”Sulukule’de bir tane bile mal sahibinin açtığı dava ile karşılaşmadık. Dünyada bunun örneği yok” dedi.

Demir, evlerin ilk değerinin peşinat olarak kabul edildiğini, bina bittikten sonraki inşaat maliyetini de ev sahibinin 180 ayda ödeyeceğini belirterek, ”Bu arada ev sahiplerine ayda 400, kiracılara ayda 300 lira kira yardımında bulunuyoruz. Onların iş sahibi olmaları için kurslar açtık. Proje sadece evlerin yıkılıp yeniden yapılması değil, Türkiye’de dönüşüm ve sosyal proje adına örnek olacak. Üniversitelerde okutulacak örnek bir proje olacak” diye konuştu.

Çalışmaların başladığını ve projenin 2012 yılının ilk çeyreğinde tamamlanmasının planlandığını bildiren Demir, yapılan dairelerin söylendiği gibi villa değil, 60-120 metrekare arasında değişen evler olduğunu söyledi.

Demir, ”Mimari tarzları Osmanlı-Türk mimarisi çizgileri olacak. Ne sokak siluetlerini, ne ada yapılarını bozduk. Yenilemeyi tarihten geldiği gibi koruyarak yaptık. İnanılmaz renkli bir proje” dedi.

Sulukule’de koruma kurulu tarafından onaylanan imar planları kayıtlarına göre 22 olan tescilli korunması gereken bina sayısını yaptıkları çalışmalar sonucunda 46′ya çıkardıklarını vurgulayan Demir, orada tarihe saygılı bir yapı oluşmasını istediklerini kaydetti.

Demir, Sulukule’de 2005 yılında çalışmalara başlamadan önce eğlence evi olarak çalışan 3 ev olduğunu tespit ettiklerini belirterek, şöyle konuştu:

”Roman kültürünün devam ettirilmesi için bütün çizgileri koruduk. Evlerin önünde taşlıkları, sohbet edecekleri alanları vardı. Evin arkasında herkesin ortak kullanacağı mekanlar vardı. Bunları aynen koruduk. Yeni yapılan evlerde de Romanların kültürlerini devam ettirebilecekleri mimari ve fiziki alt yapı var. Oradaki halkın asimile edildiği konusu çok tartışıldı ama bu süreçte Romanlar kendilerini muhafaza edebildiler mi? Çalışmalara başlamadan önce üniversiteyle yaptığımız bir anket vardı. Buna göre, Sulukule’de ‘Ben romanım’ diyenlerin oranı yüzde 17′ydi.”

”SATMAMALARI İÇİN TAPUYA ŞERH BİLE KOYDURDUK”
Proje öncesinde 100 metrekarelik bir evin değeri 10 bin lirayken şimdi bunun 100, 150 bin liraya çıktığını ifade eden Demir, ”Böylesine iki mahalleye proje yapıyorsunuz. Burada muhakkak ciddi bir rant oluşacaktır. Proje başlamadan herkesi çağırdık, tek tek konuştuk. ‘Ben mülkünüzün garantisiyim, burada bu kadar cefa çektiniz, sizden ricam mülkünüzü satmayın’ dedim. Onların mülklerini satmamaları için tapuya şerh de koydurduk. Fakat buna rağmen mülk satılabiliyor. Ne yaparsanız yapın, mülk satışının önüne geçemiyorsunuz ama hala bize güvenenler var.”

Sulukule’deki kiracılara, TOKİ’nin Taşoluk’ta yaptığı binalarda peşinatsız, KDV’siz, damga vergisiz, ayda 250 lira 180 ay ödemeli ev sahibi olabileceklerini anlattıklarını belirten Demir, ”Herkes güle oynaya kabul etti. 250 lirayı ödeyemeyenlere 100 lira daha katkıda bulunduk. Dayanıp orada duran, evlerini muhafaza edenlere gidip gelmelerini kolaylaştırmak için servis koyduk. Taşoluk’a giden kiracıların evlerini 20-30 bin liraya devrettiklerini duyuyorum, üzülüyorum. Bu çok kötü bir şey. Çocuklarına miras bırakabilecekleri evlerini satıyorlar” dedi.

FENER – BALAT
Demir, Fener Rum Patrikhanesinden başlayan ve Ayvansaray’a kadar sur kenarındaki 534 binayı ilgilendiren 80 bin metrekarelik Fener-Balat yenileme projesinin koruma kurulları tarafından onaylandığını ve ihalesinin yapıldığını belirterek, projenin uygulama aşamasına geldiğini söyledi.

Projenin 2007 yılında ihalesinin gerçekleştirildiğini belirten Demir, belediyenin mülk sahipleri ve kiracıların haklarını koruma noktasında devreye girdiğini, inşaatı ihaleyi kazanan firmanın yapacağını kaydetti.

Dairelerin kat karşılığı mantığı üzerinden yapılacağını ifade eden Demir, şu bilgileri verdi:

”Örneğin 150 metrekarelik bir yeriniz var. Bittikten sonra ’75 metrekare yer alacaksın’ diyoruz. İnsanlar tepki gösteriyor. ‘Benim 150 metrekare yerim vardı, şimdi bana 75-80 metrekare yer veriyorsunuz’ diyor. Sulukule ve diğerlerinde şunu gördük; bir yeri yenileme alanı ilan ettiğiniz zaman insanların beklentileri birden yükseliyor. Beklentilerin 10 katına çıktığını gördüm. 150 metrekare yerine 75 öneriyoruz, ama buralar yıkılıp yeniden yapılıyor, bir inşaat maliyeti var. Proje sonunda 150 metrekarelik bir dairenin değeri 100 bin lirayken 80 metrekarenin değeri 300 bin lira olacak. Ciddi bir rant oluşacak ama insanlar mülklerinin artı değerine değil metrekareye bakarlar.”

Demir, Fener-Balat projesinde örneğin 150 metrekare dairesi olanlara ilave 25 metrekarenin inşaat maliyetini ödeyerek, 75 yerine 100 metrekare almalarını sağlayabileceklerini belirtti.         Eyüp’ten Haliç’e sahil kesimindeki görüntünün çok kötü olduğunu, terk edilmiş gibi göründüğünü ifade eden Demir, ”Her an yıkılmaya yüz tutan binalar İstanbul’a yakışmıyor. Fener-Balat’ta kendi mülkünüz olabilir ama burası şehrin ortak kültürel değeri. ‘Burada bir yerim var, kalsın’ diyemezsiniz. Biz belediye olarak bunlara müdahale etmek zorundayız ama mülk sahibinin hakkını gözetiyoruz. Bunları gerçekleştirmek, insanları memnun etmek, kurduğunuz hayali vatandaşa da kurdurmak gerçekten çok önemli. Proje sonunda burası İstanbul’un prestij mekanı olacak” diye konuştu.

Fener-Balat’taki 256 tescilli kültür varlığını 324′e çıkardıklarını bildiren Demir, şöyle devam etti:

”Buradaki binalar 50 metrekare üzerine kurulu 3 katlı binalar. 150 yıl önce bir evde, bir aile oturuyordu. Giriş katta ıslak zeminler, üst katlarda oturma ve yatak odaları vardı. Şimdi her katta bir aile oturuyor ve her kata ıslak zeminli mahaller oluşturulmaya çalışılmış. Sonuçta izolasyon yapmak mümkün değil. Bu binalar İstanbul’un sanayi döneminde yapıldığı için yönleri de Haliç’e değil, karaya bakıyor. Binaların hepsinin sırtları Haliç’e, yüzleri şehre bakıyor. Bunun da yönünü değiştireceğiz. Çok heyecanlıyız. Projeyi 2014 yılından önce bitireceğiz.”

AYVANSARAY TÜRK MAHALLESİ
Ayvansaray Türk Mahallesi Yenileme Projesinde 15′i tescilli 60 ev bulunduğunu belirten Demir, bunların ahşap, özgün Osmanlı mimarisinin günümüze kadar ulaşan örnekleri olduğunu söyledi.

Demir, şu bilgileri verdi:

”Her kış evlerin biri tahrip edildi. Çok güzel bir köşk vardı, gözlerimizin önünde gitti. Orada oturanlar ısınmak için güzelim köşkü değerlendirdiler. Burası çok güzel bir yer. Bir girişi, bir çıkışı var. Projeleri bitti, kurul tarafından onaylandı, uygulama projeleri bitti, yakında ihalesi gerçekleştirilecek. Burayı 2012 yılı sonunda bitireceğiz.

Ayvansaray Türk Mahallesi, Anemas Zindanları’nın hemen bitişiği. Ayvansaray kültür güzergahının önemli noktalarından birisi. Proje sonunda vatandaşlar, Kariye Müzesi’nden Tekfur Sarayı’na, Anemas Zindanları’na, Türk mahallesine, Balat’a, Fener’e, Patrikhane’ye yürüyebilecek. Bunun hayali bitti. Mülkiyet problemi ile karşılaşmayacağımızı düşünüyoruz. Süre bürokrasi ve büyük bir inşaat için.”

YALI MAHALLESİ
Demir, Yenikapı kazı alanı ile Kennedy Caddesi arasında kalan bölümde yer alan Yalı Mahallesinin de yenileme alanı olarak ilan edildiğini anımsatarak, projenin 50 bin metrekarelik bir alanı kapsadığını, 2-3 katlı binaların çoğunun tescilli eserlerden oluştuğunu söyledi.

Burada avan projenin bittiğini, mülk sahipleriyle görüşmenin devam ettiğini kaydeden Demir, ”Projenin bitmesi 2014 yılını geçer. Burayı Fatih Belediyesinin kendi şirketi yapabilir” dedi.

Kentsel dönüşümde alan boşaltılmadan yakınına yapılacak çok katlı bir binaya insanların taşınabileceğini ve sonra mekanın ele alınabileceğini, yapılan dairelerin de satılarak, ciddi para kazanılabileceğini anlatan Demir ”Ancak yenilemede bir tas su ve bir kap var. Biz cambazlık yaparak, fedakarlık yaparak, her bir yenileme alanını kendine özgü düşünerek, her probleme bir çözüm üreterek yola devam ediyoruz” diye konuştu.

SÜLEYMANİYE
Süleymaniye Bölgesi Yenileme Alanı Projesi hakkında da bilgi veren Demir, bunun Fatih Belediyesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve KİPTAŞ’ın yürüttüğü bir proje olduğunu bildirdi.

Süleymaniye’den İMÇ bloklarına kadar devam eden alanda 900 binayı ilgilendiren projede büyük bir mesafe alındığını belirten Demir, belediyenin KİPTAŞ’ın çalıştığı 39 adada çalıştığını, bunların da 6′sının inşaata hazır hale geldiğini söyledi.

Burada alanın çok geniş olduğunu, yoğun bir yapılaşma bulunduğunu ifade eden Demir, şöyle konuştu:

”Normalde 2-3 katlı binalar ama bakıyorsunuz zaman içinde 8-10 katlı iş yerleri yapılmış. İş hanları içinde çalışma şartları inanılmaz kötü. Projede bütün bunların tasfiyesi gerekiyor. Burada oturanların da Sulukule’de olduğu gibi alanın dışına çıkarılması gerekiyor. Orada görüntü de çok hoş değil. Proje üzerinde uzun süre çalışıldı, gerek proje oluşturulması gerek mülklerin alınması konusunda ciddi paralar harcandı. Burada hedef; Süleymaniye’nin zaman içinde tekrar meskun mahale dönüştürülmesi. Unkapanı’na çıkan ve Bozdoğan Kemeri’nin altından geçen Atatürk Bulvarı’nı yok sayın, aslında Süleymaniye ve Zeyrek mimari olarak da döneminde yaşayan insanların sosyo-ekonomik düzeyleri de aynıdır. Fakat Atatürk Bulvarı bıçak gibi kesince birisi Süleymaniye, birisi Zeyrek olarak kalmış. İki ayrı semt gibi ama onlar birbirini tamamlıyor. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş’ın da kabul ettiği ve onayladığı bir proje var. Atatürk Bulvarı’nı yer altına almayı öngören proje gerçekleşirse Zeyrek ve Süleymaniye tekrar bir araya gelecek.”

Demir, Yedikule-Gazhane ile Nişanca ve Sultanahmet bölgesinin de yenileme alanı olarak ilan edildiğini ve buralara ilişkin çalışmaların da yakın zamanda başlayacağını bildirdi.

BEYOĞLU’NDA TARLABAŞI
Beyoğlu Belediye Başkanı Ahmet Misbah Demircan da yıllardır ihmal edilen, yok olmaya yüz tutan Beyoğlu’nun Tarlabaşı semtini yeniden ayağa kaldırmak için ”Tarlabaşı Yenileme Projesi”ni hazırladıklarını ve projenin 213′ü tescilli olmak üzere toplam 278 yapıyı kapsadığını kaydetti.

Tarlabaşı’nda Bülbül, Çukur ve Şehit Muhtar mahallelerinde proje kapsamında toplam 20 bin metrekarelik alanda 5 bine yakın bina bulunduğunu, kendilerinin sadece yüzde 5′lik kısmı oluşturan 278 bina ile ilgilendiklerini anlatan Demircan, ”Neden bu 278 bina? Çünkü Tarlabaşı’nda terk edilmiş, yaşam yoğunluğunun minimumda olduğu, her an çökmeye hazır 278 binayı özellikle seçtik. Her an yok olacak ve bitecek. Onun için bir an evvel en kangren bölümü çözelim. Biz burayı çözersek, bundan sonrası kendiliğinden bir ivmeyle, bir heyecanla döner diye bu bölümü seçtik. Bu alanda yaklaşık 500 mülk sahibi var. Ancak 278 binanın yüzde 70′i boş. Geriye kalan yüzde 30′un bir bölümü de ticaret erbabına ait” dedi.

Mülk sahiplerinin yüzde 70′i ile anlaştıklarını, anlaşmaya varamadıkları yüzde 30′una da kamulaştırma davası açıldığını belirten Demircan, mülk sahipleriyle kat karşılığı anlaşma ya da satın alma şeklinde anlaşanların olduğunu söyledi.

Tarlabaşı’nı Paris’teki Champs Elysees’ye dönüştürmeyi hedeflediklerini belirten Demircan, projesinin kültür mirasını koruyan bir proje olmanın yanı sıra deprem için de yapılan bir proje olduğunu ifade etti.

PROF. DR. HANDAN TÜRKOĞLU
İTÜ MİMARLIK FAKÜLTESİ ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMA BÖLÜMÜ ÖĞRETİM ÜYESİ
Türkoğlu, kentsel dönüşümün vahşi bir şekilde yapılmaması gerektiğini belirterek, ”(Kanun bize bu yetkiyi veriyor, illa bu şekilde uygulanacak) şeklinde yaklaşılırsa büyük memnuniyetsizlik ortaya çıkıyor. Halkın projeye ortak olması önemli” dedi.
Türkoğlu, İstanbul’da, Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri tarafından yürütülen ”kentsel dönüşüm” ve ”kentsel yenileme” projelerini değerlendirdi.

Kentsel dönüşüm, yenileme, koruma veya yeniden düzenlemenin mevcut bir dokunun yeniden düzenlenmesi anlamına geldiğini belirten Türkoğlu, ”kentsel yenileme”de, tescilli eserlerin korunarak bölgenin eski halinin sürdürülmesine, ”kentsel dönüşüm”de ise zaman içinde özelliğini yitirmiş kent parçalarının yeniden hayata kazandırılmaya çalışıldığını anlattı.

Zaman içinde, kentin merkezi alanlarının boşaltıldığını, günümüzde ise kent merkezlerinin yeniden canlandığını ifade eden Türkoğlu, ”Şimdi kent merkezlerine büyük talep var ve kent merkezleri de dönüşüyor. Cihangir’in dönüşmesi başka bir şey, 1950′lerden sonra yoğun bir şekilde ortaya çıkan gecekonduların dönüşmesi başka bir şey, Zeytinburnu’ndan dericilerin gitmesi başka bir şey” diye konuştu.

Kentsel dönüşümün az da olsa çok da olsa yaşayan bir dokunun yenilenmesi anlamına geldiğini anlatan Türkoğlu, şu görüşleri dile getirdi:

”Karşınızda bir sosyal yapı ortaya çıkıyor, bunun en vurucu yanı bu. Bir şeyin hayatını değiştiriyorsunuz. O şeyden bağımsız bunu yapamazsınız. Dönüşümde ekonomik meseleler de teknik meseleler de var. En önemli sorun sosyal mesele… Onun için projelerin çok dikkatli bir şekilde ortaya konulması lazım. Herkesi karşınıza alarak bir süreç gerçekleştiremeyebilirsiniz. Dönüşüm başladığında domino taşı gibi o bölgeyi de etkileyecektir. Şehrin bir noktasında yapılan dönüşüm, sadece orada oturanları değil, çevresini de çok etkiyecektir. Bunun için şehrin diğer paydaşlarının da sürece katılması gerekiyor.”

”PARSEL BAZINDA YENİLEME YERİNİ KENTSEL DÖNÜŞÜME BIRAKTI”
Türkiye’nin bu konuda önemli bir kültürel altyapısı olmadığını vurgulayan Türkoğlu, 1960′larda 2 katlı evlerin yıkıldığını ve organize olmasa da şehirlerin yenilendiğini anlattı. Türkoğlu, o dönemde yenilemenin daha çok parsel ölçeğinde olduğunu, gelinen noktada bunun yerini kentsel dönüşüme bıraktığını ifade ederek, ”Plansız ve normlara uygun olmadan ortaya çıkan gecekondular var. Bu yenilenecek ve dönüşecekse bunun biraz daha şehircilik kurallarına uygun olması gerekir. Katılımlı bir tasarım veya planlama kültürü oluşmadığı için belediyeler de ‘Bunu nasıl uygularız?’ diye bakıyor ve en kolayı ‘Yık, yerine bloklar yap, içine herkesi koy’. Bu mantık yanlış” dedi.

Belediyelerin bu süreçte TOKİ ile iş birliği yaptığını, onların yaklaşımının da ”yık, yerine blok yap” şeklinde olduğunu iddia eden Türkoğlu, bu süreçte arzu edilmeyen sosyal sorunlar ortaya çıkabileceğini söyledi.

Kentsel dönüşüm yapılan bölgede yaşayan kiracıların da zor duruma düştüğünü belirten Türkoğlu ”Çünkü bu dönüşümler, yoksul bir bölgede yapılıyorsa ve kiracı nüfusu yüksekse, bölge kullanıcı değiştiriyor, o kesim açıkta ve çaresiz kalıyor. Böylece çok büyük sosyal sorunlar ortaya çıkabiliyor” diye konuştu.

Türkoğlu, kentsel dönüşümün sosyal bir süreç olarak görülmesi ve katılımcı bir anlayışla sürdürülmesinin önemine işaret ederek şöyle konuştu:

”Sonunda teknik sorunlar bir şekilde hallediliyor. Ama dönüşümde orada yaşayanlarla ortak bir çözüm bulunması önemli. Dönüşümün vahşi bir şekilde yapılmaması gerekiyor. ‘Kanun bize bu yetkiyi veriyor, illa bu şekilde uygulanacak’ şeklinde yaklaşılırsa büyük memnuniyetsizlik ortaya çıkıyor. Asıl önemlisi senelerce oluşan bir kültür yok ediliyor. Dengelerin de korunması lazım. Halkın projeye ortak olması önemli.”

Türkoğlu, kentsel dönüşümde TOKİ’nin yapımcı değil, finansman sağlayıcı olarak sürece katkı vermesi gerektiğini ifade ederek, ”Sonuç olarak ortada bir masraf var ve bunun yapılması gerekiyor. Belediye ön ayak olabilir, halk buna destek verebilir, ama devlet desteğinin de olması gerekiyor. TOKİ, yapımcı olduğu zaman iyi sonuçlar alınmıyor. ‘Her tarafı yık, yüksek bloklar yap, çevreyi boşalt’ mantığıyla iyi konutlar üretebilir, yeşil alan sağlayabilirsiniz, ama oradaki hayatı mahvedebilirsiniz” diye konuştu.

Bu işin sosyal bir süreç olduğu benimsenmezse sorunun çözülemeyeceğini dile getiren Türkoğlu, ”Bu iş sadece mimarlık, mühendislik konularıyla çözülecek bir konu değil, daha geniş kapsamlı ele almak lazım” dedi.

DOÇ. DR. HAYATİ TÜFEKÇİOĞLU
İÜ EDEBİYAT FAKÜLTESİ SOSYOLOJİ ANABİLİM DALI ÖĞRETİM ÜYESİ
Tüfekçioğlu da İstanbul’da kentsel dönüşüm projelerini gerekli kılan iki temel unsur bulunduğunu belirterek, şunları kaydetti:

”Bunlardan birincisi depremle ilgilidir. Zeytinburnu bölgesi buna örnek verilebilir. Bu bölgede çarpık bir kentleşme ve son derece niteliksiz konutlar bulunmaktadır. Olası bir İstanbul depreminden en çok etkilenecek olan bu bölge, son derece büyük risk altındadır. Kentsel dönüşüm ve yenileme gerektiren yerlerin diğer bir özelliği de İstanbul’da ‘çöküntü’ alanları olmalarıdır. Bunlara örnek olarak Gedikpaşa, Süleymaniye’nin kimi kesimleri, Fener-Balat-Ayvansaray bölgesi, Sulukule ve Tarlabaşı-Tepebaşı verilebilir.”

Kentin içinde hatta merkezinde olan bu bölgelerin aynı zamanda tarihi dokuya da sahip olduğunu belirten Tüfekçioğlu, ”Ancak tahrip olmuş, harap yapılarla doludur. Ve bu harap yapılarda çoğu zaman adeta bu yapılara benzer özelliklere sahip insanlar yaşamaktadır. Çöküntü bölgeleri son derece yoksul, bazen kimsesiz insanların sağlıksız koşullarda ve yangın deprem riskine çok açık şekilde yaşadıkları yerlerdir. Hatta bazen bu bölgelerdeki kimi binalar, deprem-yangın olmasa bile kendiliğinden çökecek kadar niteliksizdir” diye konuştu.

Bu bölgelerin bazılarının kentsel dönüşüm projeleri uygulanarak ”soylulaştırıldığını” kaydeden Tüfekçioğlu, kentsel dönüşüm projeleri sonucu soylulaştırılan bölgelerde önemli oranda tarihi dokuya sadık kalınarak, binaların niteliğinin yükseltildiğini anlattı.

Tüfekçioğlu, bu durumun beraberinde ”rant” olgusunu gündeme getirdiğini, şehrin çok merkezi yerlerinde bulunan bu bölgelerde niteliğin artmasının konut ve kira fiyatlarında çok ciddi yükselişler, hatta sıçramalar meydana getirdiğini belirterek, şöyle devam etti:

”Kentsel dönüşüm projeleri İstanbul için gereklidir. Belediyeler eli ile yürütülen bu çalışmalarda dikkate alınması gereken ilk husus tarihi dokunun korunması, bölgedeki tarihi mirasın açığa çıkartılması ve bu dokuya uygun, bu dokuyla uyumlu binaların yapılmasıdır. İkinci dikkat edilmesi gereken yön de yenileşme projesi sonunda sadece binaların niteliği değil, bölgede yaşam tarzı ve standartlarının da yükselecek oluşudur. Yani konunun şehir planlaması ve mimari tasarım dışında sosyal bir boyutu da bulunmaktadır. Bu bakımdan belediyelerin yenileşme projelerinde bölge halkı ve sivil toplum kuruluşlarının katılımını da sağlaması gerekmektedir. Onların istek ve beklentilerini dikkate almalı, karar alma süreçlerinde yer almalarını sağlamalıdır. Halk sürece katılmadığı takdirde soylulaşma ile ortaya çıkacak yüksek rant bölgede ciddi gerilimlere yol açabilir.”

DOÇ. DR. ASUMAN TÜRKÜN
YTÜ ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMA BÖLÜMÜ ÖĞRETİM ÜYESİ
Türkün; kentlerin, rant değerine göre bölümlere ayrılmış fiziksel mekanlar olmadığını, toplumsal olarak kurulduklarını ve biçimlendiklerini belirterek, ”Kentler, yıllar içinde, insanların anlam dünyalarıyla bütünleşerek ve bir bellek yaratarak kurulan yaşam alanlarıdır, kolay oluşmaz” dedi.

Kentsel dönüşümlerin, o kentin gerçekliğine uygun yapılması gerektiğini belirten Türkün, günümüzde kentsel dönüşümün fazlasıyla ranta odaklanmış biçimde yürütüldüğünü savundu.

Kentsel dönüşümün fiziksel bir yetersizlikten dolayı, kentin ihtiyaçları göz önünde bulundurularak yapılması gerektiğini ifade eden Türkün, ”Dönüşüm meşru mu, herkes için mi, kamu yararına mı, tamamen ranta mı yönelik, bunun anlaşılması çok önemli” diye konuştu.

Türkün, 2005 yılından bu yana kentsel dönüşümün önünü açacak birçok yasa değişikliği yapıldığını, bu yılın Haziran ayında yapılan değişiklikle de kentsel dönüşüm yapılamayacak yer kalmadığını söyledi.

Son yasa değişikliğiyle mülk sahiplerinin bireysel dava açma hakkının, son Anayasa değişikliyle de sivil toplum kuruluşlarının ”kamu yararı”nı gözeterek dava açmasının yolunun kapatıldığını anlatan Türkün, kanunun halkla uzlaşma getirdiğini ”Uzlaşma esastır, uzlaşılmazsa kamulaştırılacak” dediğini kaydetti.

ntvmsnbc ve Ajanslar