Son 15 yıl içinde baş döndürücü bir hızla gelişen Türkiye emlak piyasasının bugün bir fotoğrafını çekmek için önce son 15 yıldaki global küresel finansal trendlere bakmakta fayda var. 

2000’lerin başlarında ABD, resesyondan çıkış için FED’in faiz indirimi ile desteklenen genişlemeci ekonomi politikalarına geçiş yaptı. ABD’nin kredi genişlemesi politikası, sadece ABD ekonomisini değil, dünya ekonomisini de etkiledi. “Yükselen Piyasalar” olarak tanımlanan bizim de dahil olduğumuz bazı ülkeler, ABD merkezli genişlemeci politikalardan cömertçe yararlandı. Türkiye bu süreçte AB ile müzakere görüşmeleri çerçevesinde yaptığı reformlarla, uluslararası ilişkilerde izlediği yapıcı politikayla ekonomisine önemli ölçüde yabancı sermaye yatırımı, sıcak para ve dış kredi akışı sağladı, yaklaşık 200 sektörü tetiklediği belirtilen inşaat sektörünü de lokomotif endüstri olarak merkeze koydu ve önemli büyüme oranları yakaladı. 

2008 krizinde başta ABD olmak üzere diğer merkez ülkelerin eş zamanlı olarak uyguladıkları kurtarma ve canlandırma paketleri, kredi genişlemesinin kesintiye uğramadan sürmesini sağladı. 

2010 ve 2011’de Yükselen Piyasalar olarak öne çıkan ekonomilerde yakalanan rekor büyüme oranları, küresel krizin kalıcı etkilerinin olmayacağı ve bu ülkelerin merkezdeki krizden ayrışacakları beklentilerini arttırdı ancak 2012 sonrasında ekonomik büyüme tempo kaybederek azalmaya başladı. 

Buna rağmen Türkiye’ye özel dinamikler sebebiyle, son 5 yıl içinde kişi başı gelir %67 artarken 2. el konutlar %105, kiralar ise %84 arttı. Yeni konut fiyatları ise %58 (Reidin) artarak gelir artışının altında kaldı. 

Konut fiyat balonu kavramının evrensel göstergeleri “fiyat/kira” oranı, “fiyat/gelir” oranı ve kredi hacmi. 

Bu oranlar belli başlı makroekonomik göstergelerle (inşaat maliyetleri, faiz oranı, enflasyon) beraber değerlendirildiğinde Türkiye emlak piyasasında bir fiyat balonu olup olmadığını bilimsel bir gözle irdelemek mümkün. 

Fiyat/kira oranına baktığımızda konut fiyat artışı kira fiyat artışının üstünde kalmakta ama hem fiyat artışı hem de kira artışı yükselen bir eğri izlediği için fiyat/kira oranının korkutucu bir görüntü vermediği söylenebilir. Fakat buradaki kritik nokta her iki fiyat artışının da Türkiye’ye özel sebeplerden kaynaklanıyor olması ve bu çift taraflı artışın sürdürülebilir olup olmadığı. Bu bize özgü sebepler ise 2013’deki KDV artışı ve 2012’deki Kentsel dönüşüm düzenlemeleri. Bu etkenlerin hem fiyat artışlarını hem de satış hacmini tetiklediğini görüyoruz. Özellikle 2. el konut fiyatlarındaki artış, kentsel dönüşüm ile yenilenecek konutların değer artışına ortak olmak isteyen bireysel yatırımcıların artan talebine bağlanabilir. Benzer şekilde, yenileme sürecinde geçici olarak yer değiştirme zorunluluğunun kiralık pazarını da hareketlendirerek hem merkezde hem periferide kira artışlarına neden olduğu rahatlıkla söylenebilir. 

Yeni konut fiyat artışlarında TCMB verilerine baktığımızda, son 5 yılda bina inşaat maliyeti %55 artarken, yeni konut fiyat artışının ikiye katlandığını ve aradaki makasın açıldığını gözlemliyoruz. Bu durum yüksek arsa maliyetlerine bağlanabilir. Nitekim, merkezi bölgelerde hem arsa arzının kısıtlı olması hem de arsa fiyatlarının yüksek oluşu nedeniyle yeni geliştirilen projeler ağırlıklı olarak çeper bölgelerde yer aldı ve almaya devam ediyor. 

“Fiyat/gelir” oranı açısından da yakından izlenmesini gerektiren bir artış söz konusu. Bu oranın 2011 yılından beri artış gösterdiği, gelir artışının 2. El fiyat artışının altında kaldığı gözlenmekte. Son beş yılda kişi başı gelir %67 artarken, 2. el konut fiyatları iki katı artış göstermiş. 1. el fiyat artışları ise %58 ile gelir artışının altında kalmış durumda. 

Netice olarak Türkiye konut piyasasında son beş yıllık eğilimleri, 2. el, yeni konut ve kira değerlerinin sürekli artış kaydettiğini gösteriyor. Aynı dönemde faiz oranlarının ve sepet kurun da yükseldiği, ancak konut fiyat artışlarının altında kaldığı görülüyor.

Uluslararası piyasalarda konut fiyat artışları daha çok kredi pazarı açısından endişe yaratmakta olup, Türkiye’de kredi pazar payının halen düşük olması (dünyada GSMH’nin %50-60 civarında iken Türkiye’de sadece %6 seviyelerinde), konut fiyat artışının ekonomiye olan etkisini sınırlıyor.

Bir başka açıdan baktığımızda; Ocak 2013 yılından itibaren günümüze kadar verilen toplam iskan belgesi adedi 2,7 milyon iken yeni konut satışı verileri 2,1 milyonda sınırlı kalmış, yani son 3 yıl içinde yapılan yeni konutlardan 600 bin tanesi konut stoku olarak elde kalmış durumda. Bunun en büyük sebebi konut üreticilerinin büyük bir kısmının etkin ve kapsamlı pazar analizleri yapmamaları, tüketici trendlerini merkeze koymamaları, sürekli aynı müşteri kitlesine ve birbirini tekrarlayan projeler üretmeye devam etmemeleri olabilir. Bu handikap söz konusu üreticilerin rekabetçi fiyatlara inmeleriyle aşılabilir ve belki de yapımcı firmaların hatalardan ders alarak piyasaya daha güçlü dönmelerini sağlayabilir. Yukarıdaki tablo emlak balonunun bir göstergesi olmaktan ziyade plansız üretimin bir göstergesi olarak yorumlanabilir. 

Talebinin üzerinde yeni konut stoku, seçim & başkanlık tartışmaları, artan terör olayları, kurların hızlı yükselişi, iç ve dış belirsizlikler gibi sebeplerden dolayı 2016’nın özellikle 2. yarısında gözlemlendiği gibi 2017’de de sektörde bir takım kısmi fiyat düzeltmeleri beklenebilir. Fiyat düzeltmelerinin dozajı ve kapsama alanı ise tamamen önümüzdeki kritik ekonomik/siyasi lokal & global gündeme bağlı. 

Konut kredisi faizlerinin yüksek olması, iç-dış siyasi ve ekonomik gerginlikler, özellikle son 1 yıldır dozajı artan ve hinterlandı genişleyen terör olayları, üretici bilincinin tüketici bilincinden daha yavaş gelişiyor olması, konuttaki kdv-gelir vergisi-tapu harcı oranlarının kısmi/dönemsel düzenlemeler haricinde yüksek kalması, hem yeni arsalarda hem de kentsel dönüşüm çalışmalarında planlı kentleşmenin yeteri derecede gözetilmemesi, binalar/siteler projelendirilirken inşaat kalitesi, fonksiyonellik, fayda, değer ve bittikten sonraki süreçteki yaşam ve hizmet kalitesi standartlarının öneminin üreticiler tarafından hala yeterince içselleştirilmemiş olması konut piyasasının çok daha hızlı büyümesindeki önemli engellerden bazıları.

En önemli fırsatlar ise; son yıllarda yapılmış ve yapılmakta olan büyük altyapı & üstyapı yatırımları, nüfus artış hızı, iç göç, dış göç, boşanma oranlarının artması, tek yaşama trendinin belirginleşmesi, mevcut yapı stokunun büyük bir kısmının depreme dayanıksız olması, toplam arazilerin %80’inin hala devlette olması, göçebe kökenlere sahip olan toplumumuz için konut yatırımının her dönem ve koşulda büyük bir popülariteye sahip olması, İstanbul özelinde ise ayrıca dünya metropolleriyle kıyaslandığında göreceli olarak m2/birim fiyatlarının hala düşük olması. 

Eğer Türkiye siyasi ve ekonomik olarak olağanüstü kırılmalar yaşamaz, eğitim, teknoloji, hukuk, ekonomi, demokrasi, düşünce & ifade özgürlüğü alanlarında reform politikaları izlerse, inşaatın yanı sıra üretim, tarım, ekolojik tarım, hayvancılık, tarih-kültür-doğa turizmi ve hizmet sektörlerine de gereken ağırlığı verir ve kalkınmayı Türkiye geneline yaymaya dönük makro-ekonomik politikalar izlerse konut fiyatları beklenenin de üstünde ve ölçekte artma potansiyeline sahip.

Lüks Konut Uzmanı

RE/MAX Collection

ATAŞEHİR FİRMA REHBERİ

ATAŞEHİR EMLAKÇILAR