Şerefiye nedir? Şerefiye ne demek?

Kentsel dönüşümle kullanılmaya başlayan ‘şerefiye’ sadece konut için değil ofis için de ayrı bir öneme sahip. Bir ürünü diğerine kıyaslayarak değerlendirilmesi manasına gelen şerefiye, ofislerde özellikle lokasyonun ve sosyal alanların önemini ortaya çıkarıyor

 Afet dönüşüm yasasının veya halk arasında kullanıldığı şekliyle kentsel dönüşüm yasasının yayınlandığı 2012 senesi itibariyle ‘şerefiye’ kelimesi gayrimenkul piyasasında en çok kullanılan ifadelerden biri haline geldi.

‘Şerefiye’ kelimesinin ne demek olduğu incelendiğinde TDK’ya göre, ‘Bir yer bayındır duruma getirildiğinde çevrede mevcut bulunan mülklerin değeri arttığından, sahibi olanlardan belediyece alınan para’ ve ‘2. Kooperatiflerde üst katlardaki evlerin ya da caddeye bakan evlerin sahibi olanlardan alınan çok ücret’ tanımlarını görüyoruz.
Aynı zamanda, şerefiye bir ürünün diğer bir ürün ile kıyaslandığında sahip olduğu olumlu ve olumsuz özelliklerin ürünün piyasa fiyatına olan yansımasıdır.

Afet dönüşüm yasası çerçevesinde şerefiyelendirme çalışmalarının çok büyük ehemmiyet taşıdığının altını önemle çizen TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İdari İşler ve İş Geliştirme Müdürü Özge Aklar, alakalı dönüşüm alanında bulunan olağan yapı stoğunu oluşturan hane ya da arsa sahiplerinin arazi üzerinde yeni geliştirilecek projedeki yeni konumunu belirlemede kullanılması lazım gelen metodolojinin şerefiyelendirme olduğunu ifade etti.

Aklar, “Yeni projede oluşan yapı stoğu kendi içinde irdelenmeli, hem eski hem yeni proje gözönünde bulundurularak şerefiyelendirme çalışması yürütülmelidir” diye belirtti.

Farklılık mühim

Şerefiyelendirme çalışmasının sadece dönüşüm bölgelerinde kullanılmadığını da açıklayan Özge Aklar, “Tekil bir bina ölçeğinde de bağımsız bölümlerin kendi içindeki farklılıklarını ortaya dökerek satmak ya da kiralamak gerekebiliyor” diye açıkladı.

Ofis binalarının şerefiyelendirmesinin de alakalı binanın detaylı incelenmesini, varsa bağımsız bölümler yoksa katlar arasındaki fiyat farklılıklarını oluşturan özelliklerin tanımlanmasını gerektirdiğin beklirten Aklar, “Aslında burada ürünümüz bina, daire, villa, konut, ofis, alışveriş merkezinde veya sokakta dükkân olabilir. Önemli olan ürünü diğerlerinden ayıran özelliklerdir” dedi. Aklar, “Örneğin lokasyon her ürün için dikkat çekici bir fark yaratabiliyor. Manzara da ürünü artı bir değer katıyor” diye belirtti.


Ofisin mücevheri ‘şerefiye değeri...’

Ofis binalarında şerefiyeyi etkileyen kriteler nelerdir?
n Ofis binasının konumu, ana arterlere - toplu taşımaya olan yakınlığı, İstanbul içinde bir ofis ise köprülere ulaşım avanyajı mühim.

n Binanın konumunu mühim kılan bir diğer faktor ise, çevresindeki yapılaşmanın niteliğidir. İlgili binanın bir ofis bölgesi içinde yer alıp almadığına bakılmalı, ofis bölgesinde bulunuyor ise diğer ofis binalarına göre olan özellikleri irdelenmelidir.

Projede bulunan fonksiyonlar, ofis kullanıcılarının ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri mekânlar, otopark, sigara içilme bölgeleri gibi detaylara da dikkat edilmeli.

Binanın ve apartmanda mevcut bulunan bağımsız bölüm ve katların piyasa fiyatını etkiletecek en mühim unsurlardan birisi de manzarasıdır. Bu manzara lokasyonuna göre Boğaz manzarası da olabilir, stad veya şehir manzarası da.

1 - Taşınmazın hangi katta olduğu ve katın neresinde olduğu kriteri, manzara faktörü ile ilişkili olarak piyasa fiyatını etkiler.

2 - Taşınmazın içinde kaç kolon var ve bunların dağılımı, verimliliği de etkileme kriteridir.

3 - Taşınmazın kat içindeki konumunun günışığıyla ilişkisi, ışık alıp almaması, günışığından faydalanabilmesi önemlidir.

4 - Taşınmazın kat yüksekliğinin katlara göre değişip değişmediği ve diğer iş merkezlerine göre kıyaslanması mühim bir girdidir.

5 - Taşınmazın kapladığı alan büyüdükçe satılmasının zorlaşması kriteri, brüt – net oranının minumuma yakın seviyelerde tutulması, metrekare kayıplarının minimize edildiği bir dizayna sahip olması da değerlemede mühim bir paya sahiptir.



Şerefiye nedir? Şerefiye ne demek?

Konutlarda birbirinin aynı olmasını etkileyen, daireler arasında farklılık yaratan fiziksel nedenlere

konutlarda birbirinin aynı olmasını etkileyen, daireler arasında farklılık yaratan fiziksel nedenlere,
yani eşitliği ortadan kaldıran, kısaca benzerlerinin farklılığına ve bu farklılığı yaratan nedenlere şerefiye denir.

Şerefiye; Negatif şerefiye ve Pozitif şerefiye diye ikiye ayrılır.

Bu hem konut hem işyeri hem farklı mülkiyet biçimleri için söz konusuudur.

Bu toplu konutlarda, sitelerde, kooperatiflerde;konut, blok, apartmanda insanların arzu ettiği görsellik, sıcaklık soğukluk, yükseklik,merkeze uzaklık, alışveriş,sosyal tesis,okul v.s, coğrafi özellikler; imar uygulamalarıyla ortaya çıkan değer artışını içeren tıpkı insanların sahip olduğu şerefe (onur) sahip olma durumu. Bu nedenle
 mülk sahiplerinin haksızlığa uğramasını ortadan kaldıracağı düşünülen ve başvurulan bir formül, yöntem olarak bu özelliklere sahip olan dairelerden diğerine göre daha fazla ücret talep etmenin sebebidir.

Belediyelerin bayındırlık karşılığı talep ettiğ hizmet karşılığıdır.
 
İşletme için şerefiye ne anlama gelir?

Bir işletmenin kuruluş yerinin iyi olması, rakip firmalardan daha ünlü olması ya da müşterilerinde güven yaratmış olması gibi nedenlerle sektörün ortalama kazancından daha fazla kar elde etmesini sağlayan değere şerefiye denir. şöyle hesaplanır;

net aktif değer 100 ytl

sektör yıllık ortalama kazancı %10

100 ytl x %10 = 10

25 ytl - 10 ytl = 15 ytl

15 ytl / 0.10 = 150 ytl (şerefiye değeri)
 
Muhasebe için ne anlama gelir?

Şerefiye Hesabı: Bir kuruluş devralınırken katlanılan maliyet ile söz konusu işletmenin rayiç bedelle hesaplanan net varlıklarının değeri arasındaki olumlu farkların izlendiği heaptır. Şerefiye hesaplanırken rayiç bedelin tespit edilmemesi halinde, net defter değeri esas alınır.

Güncelleme Tarihi: 16 Mart 2014, 13:40