Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nin Bitmeyen Kentsel Dönüşüm çilesi
Ataşehir Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nin on yıldır Bitmeyen Kentsel Dönüşüm çilesi.
İstanbul Anadolu Yakası'nın Ataşehir ilçesine bağlı Yenisahra ve Barbaros Mahallesi, kentsel dönüşüm sürecinin uzamasıyla gündeme geliyor. 2009 yılında Kadıköy ilçesinden ayrılarak Ataşehir ilçesi sınırlarına dahil olan mahalleler, gecekondu evleriyle dikkat çekiyor.
Kentsel dönüşüm sürecinin yavaş ilerlediği ve ev sahiplerinin bir türlü anlaşmaya yanaşmadığı bölgeye ise pek çok markalı konut talip. Konumu itibarıyla D-100 Karayolu'na, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne, Avrasya Tüneli'ne yakınlığı açısından ise önemli bir lokasyona sahip. Özellikle Fikirtepe'yi andıran kentsel dönüşüm senaryosu ile sürecin uzaması bir türlü dönüşümün başlamaması sıkıntı yaratıyor.
Ataşehir Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nde 2013 yılında başlayan kentsel dönüşüm sorunu va bu sorununa bir bakalım.
2013 yılında farklı firmalar mahalle sakinleri ile görüşmeler başladı. Bu görüşmeler sonucu farklı firmalar mahalle sakinleri ile inşaat sözleşmesi imzaladı.
Buraya kadar her şey güzel,
Mahalle sakinleri eski binalarından kurtulup depreme dayanıklı binalarda oturmanın hayallerini kuruyorlar.
Aynı tarihlerde fikirtepede de firmalar fikirtepe halkı ile sözleşme imzalamış 5 sene geçmiş hala inşaatlar başlamamış bu gelişmeyi sanki yenisahra halkı görmemiş aynı sıkıntıları yaşayacaklarının farkında bile değiller
2015'e gelindiğnde Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nde 26 farklı firma mahalle sakinleri ile sözleşme imzalamış müteahhitlerin inşaata başlamasını beklemeye başladı.
Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nde sözleşme imzalayan firmalar TAHİNCİOĞLU, YAPI MERKEZİ, SİMPAŞ, DKY, BİR YAPI, MİMTAŞ, VARTAŞ, KARDELEN, İNSAY, BÜYÜKUZUNLAR, EGE YAPI, GÜNERİ, İMTA, ŞUA, İNSAY, EN YAPI, AĞAOĞLU, ATAMAN, BİMEKS, SUR YAPI, SERANİT, ve diğerleri
2 Firma Binalardan karot alıyor ve sıkıntı başlıyor
Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nin 5000 lik ve 1000 lik planları çıkmadığı halde DKY firması 86 Bir Yapı 12 bağımsız binadan karot almış ve bakanlık üzerinden özel imar almak için çalışmalara başllıyor.
2019 yerel seçimler öncesi Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nin 5000 lik ve 1000 lik planları çıktı. Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nin 5000 lik ve 1000 lik planları çıkmasına rağmen inşaat firmaları henüz inşaata başlamadılar.
Yenisahra Mahallesinde Sıkıntılar başladı
2020 İzmir depremi sonrası Ataşehir belediyesinin karot alınan binaların tahliye çalışmasına start verdi. ve Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nde bulunan 98 binanın elektrik su doğalgazı kesildi. 290 dairede oturan mahalle sakinleri tahliye ediliyor.
Bir Yapı 12 bağımsız bölümde oturan sakinlere kira bedellerini ödemeye başlıyor ve halen ödüyor.
DKY İnşaat 86 bağımsız bölümde oturan sakinlerine kira bedeli ödememiş ve halen hiç bir kira yardımı yapmamaktadır. 86 Bağımsız bölümde 250 daire bulunmaktaydı bu dairelerde toplam 1200 kişi magdur durumda. DKY inşaat'ın karot aldığı ve boşaltılıp evleri yıkılan insanların mağduriyeti devam etmektedir.
Ataşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüme Müdahil oluyor
Ataşehir belediyesi yenisahra'da bu soruna Belediye şirketi (ATABEL) firması ile kısmen müdahil oluyor ve TA 1 Yapı Adasında Tahincioğlu firması ve TA 19 Adasında DKY-FERYAPI firması ile ortak bir proje yürütüyor.
Yenisahra ve Barbaros Mahallesi'nde konuştuğumuz mahalle sakinleri neler söyledi
DKY İnşaatın Karot alıp mağdur ettiği mahalle sakinlerinden Ayhan Kartal, Bizimle birlikte 86 binadan karot aldılar, Evimiz ve İşyerimizin Elektrik, Su, Doğalgazımızı kestiler şu an 3 yıl oldu firma ne kira yardımı yapıyor ne de arayıp soruyor.
Yapı Merkezi ile sözleşme yapan Süleyman Üçüncüoğlu, Bizler yapı merkezi inşaat firması ile sözleşme imzaladık. bizim evlerimizden karot alınmadı, halen evlerimizde oturuyoruz. 10 yıl olmasına rağmen firma inşaata başlamadı. Beklenen istanbul depremi bizleri korkutuyor, evlerimiz çok kötü depreme dayanıksız. biran önce firmaların inşaatlara başlamasını bekliyoruz.
YENİSAHRA VE BARBAROS MAHALLESİ'NİN KADERİ FİKİRTEPE İLE AYNI
İstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan ve ulaşım açısından kolay bir noktada bulunan Yenisahra ve Barbaros Mahallesi, çevresindeki diğer mahallelere göre gayrimenkul geliştirme açısından daha yavaş bir ilerleme sergiliyor.
Bölgede dikkat çeken özelliklerden biri, genellikle tek katlı veya iki katlı gecekondu tarzındaki yapıların yoğunluğu. Bunun yanı sıra arsa tapulu ve kat irtifakı kurulmamış konutlara da rastlamak mümkün.
ARSA TAPULARI VAR
Yenisahra ve Barbaros Mahallesi İstanbul Anadolu Yakası'nda en az satılık ilan bulunan mahallesi. Bölge halkı gayrimenkullerinin değerli bir konumda olduğunu biliyor, kentsel dönüşüm kapsamında sözleşme yapmış oldukları inşaat firmalarının biran önce inşaatalara başlamalarını istiyorlar.
Yenisahra ve Barbaros Mahalleleri'nde çıkmaza giren kentsel dönüşüm sürecindeki sorunlara çözüm üretilmesi için bakanlık tarafından hak sahipliği tespit çalışmalarına yapıldı. Ayrıca bu iki mahallede de yaklaşık 192 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak ilan edildi.
Kentsel dönüşüm yasasında değişiklik yapıldı.
Kentsel dönüşümün biran önce hayata geçmesi için %51 yasası çıkartıldı. eskiden %67 çogunluk aranırken şu an bir adada maliklerin %51'inin sözleşme imzalaması dönüşüm için yeterli oluyor.
%51 yasası nedir neler getiriyor
Öngören, kanun değişikliğiyle 3'te 2 çoğunluğun yüzde 50 artı 1'e çekildiği "Yani 100 daireli ve eşit hisseli bir apartmanda yüzde 51 'tamam' derse dönüşüm sağlanabilecek.
İkinci büyük değişik deprem bölgesindeki kentsel dönüşüm davalarında olacak"
Bu davalar uzun süren davalar haline gelmişti.
Bu da kentsel dönüşüm sürecini tıkıyordu.
İşte bu süreci hızlandırmak için tebligat usulünde bir değişiklik yapıldı.
Eskiden tapuda belirtilmiş adreslere tebligatlar yapılıyordu.
Şimdi öncelikle 'riskli olduğu için yıkılacak' binanın girişine asılacak.
Kişinin e-Devlet adresine tebliğ yapılacak.
Üçüncü olarak da muhtara tebligat yapılacak.
Muhtarlıkta kentsel dönüşüm süreci, ilgililere tebliğ edilecek.
Binanın dönüşüme girdiği bilgisi, muhtarlıkta 15 gün süreyle askıya çıkacak.
Bu 15 günlük askı süresi dolduktan sonra isteyen dava açabilecek.
Bu yeni düzenleme kentsel dönüşüm davalarının hızlanmasına yüzde 30-40 oranında katkı sağlayacak. "
Kentsel Dönüşüm Yasası’nda Neler Değişti?
Kanun’da yapılan değişiklikleri kısaca hatırlamak gerekirse;
Arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi yerine salt çoğunluk ile karar alınması,
Riskli yapı bildirimi, tahliye, yıkım ve hisse satış sürecinde idare tarafından yapılan yazılı bildirim yerine; taşınmazda askı, muhtarlıkta ilan ve E-devlet’ten bildirim usulü,
Karot alımı ile tahliye ve yıkım için riskli yapılarda da kolluk kuvvetine başvuru imkânı,
6306 sayılı Kanun’un uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü ve dava yolunun kapatılması,
Çoğunluğun aldığı karar ve yüklenici ile imzalanan sözleşmeye katılmayan azınlıktaki maliklere ait hisse satışı öncesi bildirim yöntemi ve sözleşme feshinde değişiklik,
Hisse satış bedelinin düşük olduğuna dayanan iptal davasının kabulü hâlinde, bedel farkının ilgilisine ödenerek hisse satışının geçerliliğini koruyacak olması,
Rezerv yapı alanı kapsamına, mevcut yerleşim alanının da alınması ve rezerv yapı ilan edilme şartlarında değişiklik gibi düzenlemeler getirilmiştir.
Yasadaki Değişikliler Mülkiyet Hakkının İhlaline Yol Açar mı?
Riskli yapı ilan ve yeniden inşaya kadar devam eden süreci hızlandırmaya yönelik düzenlemeler 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle uygulanmaya başlanmıştır. Kamuoyunda, özellikle mülkiyet hakkının ihlaline yol açacağı endişesiyle; arsa payının 2 / 3 çoğunluğa ait karar alma yetkisinin yüzde 50+1’e indirilmesi, rezerv alan kapsamının genişletilmesi ve hisse satış yönetiminde sadece muhtarlıkta askı ile ilan usulünü yeterli gören düzenleme getirilmesi, haklı tartışmalara yol açmıştır.
Kanun’un uygulama yönetmeliğinde hala 2 / 3 çoğunluk gerektiği ya da maliklere fiziken tebligat yapılacağı gibi eski düzenlemeler mevcut olup; yeni kanun değişikliğine dair uygulama yönetmeliği beklenmektedir. Bilindiği gibi kanunlar sıralamasında yönetmelik, kanundan sonra geldiğinden, 9.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren kanun hükümleri öncelikli olarak uygulanmaktadır.
kentsel dönüşüm
Bu yazıda, kanun değişiklikleri içerisinde yer vermek istediğimiz asıl konu; “Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler / kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.” maddesi ile, ruhsatın kesilmesi olarak bilinen yapı ruhsatının alınması için 3194 sayılı İmar Kanunu’nda aranan parselin tam muvafakatını sağlanma zorunluluğunun kaldırılarak yerine yüzde 51 çoğunluğun getirilmesidir.
Böylece ruhsat alınabilmesi için hisse satışı sonucu parselde tam muvafakat sağlanmasına kadar geçen uzun süre ve maliyet yerine, inşaat yapım işine daha hızlı şekilde başlanmasının önü açılmıştır.
Belediyeler 6306 Sayılı Yasa’yı mı Yoksa İmar Kanunu’nu mu Uyguluyor?
Burada hukukun temel ilkelerinden öncelik ilkesi devreye girmiş olup; sonraki ve özel kanun olan 6306 sayılı Yasa, önceki ve genel nitelikteki 3194 sayılı İmar Kanunu’na nazaran öncelikli uygulanacaktır. Buna rağmen bazı belediyeler uygulamada hâlâ ısrarla İmar Kanunu’nu tatbik etmektedir.
Uygulayıcılara yol göstermesi açısından, kanun ile birlikte uygulanan kanun gerekçesinde açık şekilde yapı ruhsatı verilmesi ibaresine yer verildiğini ve konuyla ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan da aynı yönde görüş alındığını belirtmek isterim. Bu sayede uygulamada yaşanan aksamaların da önüne geçilmesinin kolaylaşacağı kanaatindeyim.
Ruhsat Alındıktan Sonra Hisse Satışı Yapılabilir mi?
Yeni düzenleme ile azınlık hisselerinin tamamının satılarak parselde oy birliği sağlanmasına gerek olmaksızın ruhsat sürecinin tamamlanması mümkün olacaktır. Bununla birlikte hâlihazır uygulamada, ruhsat alındıktan sonra 6306 sayılı Yasa kapsamında hisse satışı yapılamamaktadır. Bakanlığın görüşü de eski kanun döneminde bu yöndedir.
Toparlayacak olursak, Kentsel Dönüşüm Yasası‘nda yapılan değişikliklerden sonra, ruhsat alınması için artık parselin tamamının değil, yüzde 51’inin muvafakati yeterli olacaktır. Ruhsat alındıktan, yani yapım işine başlandıktan sonra azınlık hisselerinin satışına izin verilmediği ve yeni uygulamaya yönelik henüz emsal karar bulunmadığından, azınlık hisse satışının da ruhsat alınıncaya kadar tamamlanması gerektiği kanaatindeyim.
REZERV YAPI ALANI NEDİR?
6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlardır.
Rezerv yapı alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;
Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,
Gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.
Rezerv alanı içindeki Ruhsatsız ve az hasarlı binalar ne olacak?
Ruhsatsız ve iskansız olan az hasarlı veya hasarsız binalar için riskli yapı tespiti yapılacak. Riskli yapı tespiti sonucuna göre karar verilecek. Riskli yapı tespiti sonucunda binanın yeni bir depreme dayanıklı olup olmadığı değerlendirilecek. Dayanıksız olduğu tespit edilen binalar yıkılacak.
