Yeni yasayla kentsel dönüşüm nasıl olacak Kentsel dönüşüm yasasıyla Türkiye'de 5 milyon, deprem bölgesindeki 850 bin konutun projelendirilip tamamlanması hedefleniyor. Bu da 4 yolla sağlanacak: Kolluk müdahalesi, salt çoğunluk, ortaklığın giderilmesi davasıyla kentsel dönüşümün bir arada yürütülmesi ve deprem bölgesinde hızlı yargılama
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği 2012 yılından bugüne kadar kentsel dönüşüm projeleriyle ülke genelinde 2 milyon 200 bin bağımsız bölümün dönüşümü tamamlandı. Ancak 6 Şubat depremleri, bu depremlerde yaşanan kayıplarla bir daha karşı karşıya kalmamak için afet riski odaklı kentsel dönüşüm projelerinin ivedilikle tamamlanması gerektiğini ortaya koyuyor. 20 Ekim günü TBMM Başkanlığı’na sunulan ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi’ de kentsel dönüşüme ilişkin yeni düzenlemeler içeriyor.
Türkiye genelinde 5 milyon deprem bölgesinde 850 bin konut6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden bu yana, 11 senede kentsel dönüşümün ancak yüzde 20’sinin tamamlanabildiğini söyleyen Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, Türkiye genelinde 5 milyona yakın konutun, deprem bölgesinde ise 850 bin konutun kentsel dönüşüme girmesi gerektiğini söylüyor.
Tek başvuru yeterli ama…Mevcut kanuni düzenlemelere göre, riskli yapı tespitinde tek bir kat malikinin bile başvurusu yeterli. Yani riskli yapı tespiti için ne yöneticinin örgütlemesine ne de maliklerin bir olup karar almasına gerek var. Ancak uygulamada, bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlar risk değerlendirmesi için geldiğinde, inceleme yapılmasını istemeyen maliklerin veya kiracıların, kendi yaşadıkları binalardan karot örneği alınmasına izin vermediği görülüyor.
1. ‘Muhalif’ apartman sakinlerine kolluk müdahalesi
İşte, yeni düzenleme kolluk kuvvetinin yetkisini tanımlayarak bu konuya açıklık getiriyor. Mevcut düzenlemeye göre de kolluk kuvvetinin desteğine başvurulabileceğini söyleyen Öngören, “Fakat kanunda kolluğun yetkisi bu kadar net değildi. Ve yetki net olmadığı için riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım aşamalarında kolluk kuvvetleri müdahalede bulunmaktan kaçınabiliyordu” diyerek yeni düzenleme ile kentsel dönüşüme ‘muhalif’ apartman sakinlerinin baskısının ortadan kalkacağını söylüyor.
2. 2⁄3’ten yüzde 50+1’e
Bununla birlikte mevcut düzenlemeye göre, riskli olduğu tespit edilen bina yıkıldıktan sonra o araziye ne yapılacağı konusunda arsa payı bakımından maliklerin 3’te 2’sinin oyu aranıyor. Kanun teklifi ise ‘salt çoğunluk’ yani yüzde 50+1’in karar almak için yeterli olmasını öngörüyor.
3’te 2 çoğunluk nedeniyle karar alma süreçlerinin uzadığını söyleyen Öngören, “Herkesin eşit arsa payına sahip olduğu 20 daireli bir apartmanda şu an 14 dairenin anlaşması gerekirken, yeni düzenleme ile bu sayı 11’e iniyor. 11 kişiyi ikna etmek 14 kişiyi ikna etmekten daha az zaman alacağından kentsel dönüşüm süreci hızlanmış olacak” diyor.
“Kira artışı engellenecek”Şehir merkezlerinde genellikle ‘yerinde dönüşüm’ projeleri yapıldığını söyleyen Öngören, “İstanbul başta olmak üzere, şehir merkezlerinde ciddi bir konuta ulaşım eksikliği söz konusu. Yeni düzenlemeyle hem hızlı konut üretilecek hem de konut azlığı sebebiyle ortaya çıkan kira artışı da engellenmiş olacak” diyor.
“İnşaat maliyeti azalacak”Öngören, 3’te 2 çoğunluğu yakalamak için harcanan süreçte, inşaat maliyetlerinin de artması nedeniyle pek çok müteahhidin emek ve para kaybına uğramamak adına projeden vazgeçtiğini ve yeni düzenlemeyle bunun da önüne geçileceğini ekliyor.
3. Ortaklığın giderilmesi, dönüşüme engel değilRiskli yapıların yıktırılmasından sonra, arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabiliyor. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, yeni düzenleme kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecek.
Özellikle malik sayısının az olduğu parsellerde karar alınamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılıyor. Bu gibi durumlarda açılan davada ihtiyati tedbirlerle kentsel dönüşüm sürecinin yürümesinin engellendiğine dikkat çeken Öngören, “Yeni düzenlemeyle ortaklığın giderilmesi ve kentsel dönüşüm süreci birlikte yürüyebilecek. Ortaklığın giderilmesi davası sonuçlanıp satış gerçekleşse bile yeni malikler kentsel dönüşüm sürecini devam ettirecek, süreç aksamayacak” diyor.
4. Deprem bölgesinde hızlı dönüşümTeklifte, depremden etkilenen 11 il için bazı özel maddeler de var. Düzenlemeyle 6 Şubat depreminin olduğu yerlerde idari işlemlere karşı açılan davalarda özel bir yargı sistemi ile yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.
Yürütmenin durdurulmasına itiraz yasaklanacakBuna göre, ilk inceleme ve savunma verme süreleri, genel usulden daha kısa belirleniyor. Dosyanın daha çabuk sonuçlanması için ‘savunmaya cevap’ ve ‘cevaba cevap’ aşamaları kaldırılıyor. Keşif yapılması ve bilirkişi raporlarının teslim edilmesi bakımından da süreler kısaltılıyor. Zorunluluk bulunması halinde ise ilk incelemenin ardından keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabileceği öngörülüyor. Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin verilen kararlara ise itiraz edilemeyeceği öngörülüyor.
İlk derecede 15 gün istinafta 2 ayTarafların istemi olsa dahi duruşma yapılması mahkemenin takdirine bırakılıyor; davaların dosyanın tekemmülünden veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde, bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanması hüküm altına alınıyor. İstinaf aşamasında kararların iki ay içinde verilmesine yönelik düzenleme yapılıyor.
“Türkiye’yi de kapsamalı”Yargılama süreçlerini hızlandırmaya yönelik düzenlemelerin yalnızca deprem bölgesine özgü olduğunu söyleyen Öngören, “Türkiye’yi kapsamalıydı. Mahkemelerdeki dosya yoğunluğu düşünüldüğünde büyük bir depremin beklendiği İstanbul’da da aynı sınırlama yapılabilirdi. Sonuçta devlet, vatandaşının canını ve malını korumakla görevli. Bu nedenle riskli yapı tespiti de vatandaşa yüklenemez” yorumunu yapıyor.
“Kentsel dönüşüme kaynak yaratılmalı”Teklifle kurulması öngörülen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile ilgili ise “Gelir-gider dengesi için önerim, rezerv alanlarında ciddi bir konut stoku oluşturup, artık kent merkezlerinde yaşamak istemeyen veya çalışma zorunluluğu bulunmayanların rezerv alanlarda oluşturulacak uydukentlerde yaşamasını sağlamak. Bu yöntemle merkezleri terk eden kişilerin mülkleri takas edilip başkanlık tarafından nitelikli iş yeri ve konut merkezlerine dönüştürülebilir. Buraların satışından elde edilecek gelir de yine kentsel dönüşüme kaynak olabilir” diyor.
“Arsa payı büyük olan güçlü”İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu eski Başkanı Av. Şeref Kısacık ise ‘yüzde 50+1’ düzenlemesinin, arsa payı bakımından çoğunluğu elinde bulunduran kişilerin güçlü, kalanların ise mağdur olacağı bir durum yaratacağı görüşünde. “Eski kanunda yıkılan binanın ne olacağını belirlemek için maliklerin ‘oy birliği’ aranıyordu. 2012’de yürürlüğe giren kentsel dönüşüm yasası ise uzlaşı için, ‘arsa payı bakımından’ maliklerin 3’te 2 çoğunluk ile karar alabilmesine olanak verdi. Şimdi ise bu salt çoğunluğa indiriliyor.”
“+1 kimde ise söz onda”“Arsa payı denilen şey metrekare değil. Mesela Bağdat Caddesi’nde asansörlü ve ikinci kattan sonra adaları gören bir binada 2 ve üzerindeki katlarda yaşayanların arsa payı diğerlerine göre daha fazladır. Bağdat Caddesi’nde, binaların altındaki dükkanların da aynı şekilde… Bu da oradaki market ya da bankanın kat maliklerinden 1-2’si ile anlaşarak istediği kararı çıkartabileceği anlamına geliyor. Çünkü kanuna göre malik sayısının bir önemi yok.”