ÇED planına göre İstanbul'un yeni gözde semtleri

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Kurumsal Değerleme Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul'da gelişmekte olan bölgelere ilişkin yaptığı açıklamada, 1/100.000 Çevre Düzeni planına göre, İstanbul'da yeni konut alanlarının açılmasının önem arz ettiğini, Avrupa yakasında Silivri-Büyükçekmece Gölü aksında D-100 ve TEM otoyolları arasında kalan bölgede, Silivri'nin batısında Değirmenköy ve Çanta'da, Hadımköy'de ve Küçükçekmece Gölünün kuzeyinde Kayabaşı ve Ispartakule bölgelerinde; Anadolu Yakası'nda ise Maltepe, Orhanlı, Şile ve Ağva'da gelişme alanlarının bu plan ile önerildiğini belirtti.

Çevresel sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda, Avrupa yakasında; Kemerburgaz, Bahçeköy, Kilyos, Demirciköy, Rumelifeneri, Zekeriyaköy ve Büyükçavuşlu'da, Anadolu yakasında ise Şile Merkez ve Alacalı Köyü çevresi, Riva, Ömerli ve Alemdağ'da gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulacak alan kararı yer aldığını ifade eden Maya, bunun en önemli sebebinin doğal eşikler (su havzası, orman alanı) olduğunun düşünüldüğünü kaydetti.

Maya, “Bundan sonraki süreçte İstanbul'un yeni gelişim bölgelerinin belirlenmesi hiç kuşkusuz 3. Köprü ve 3. Havaalanı ile ilgili gelişmelere paralel olarak ilerleyeceği de oldukça açıktır. Üst ölçekli planlardan hareketle kentin gelişme akslarının ve bölgelerinin belirlenmesinde diğer taraftan TOKİ'nin de ciddi şekilde öncü bir rolü bulunuyor” dedi.

Basın Ekspress yolunun son dönemde kaybettiği prestiji tekrar kazanmaya başladığını, bölgede arsası olan yatırımcılar bulunmakla birlikte, başlayan projelerin de ağırlıklı olarak konut projeleri olduğunun gözlendiğini ifade eden Maya, bölgede son dönemde satışa çıkan projelerin başında Torunlar GYO'nun Mall of İstanbul Projesi, Ege Yapı'nın Batı Şehir Projesi ve Fer Yapı'nın Boyner Grubu ile kat karşılığı inşaat modeli ile gerçekleştirdiği İstwest Projeleri geldiğini, bölgede özellikle Basın Ekspress Yolu'na cepheli parseller için istenen satış değerlerinin 1.500 – 2.000 dolar aralığında değiştiğini kaydetti.

Kağıthane-Ayazağa-Seyrantepe bölgesinin de son dönemde en gözde bölgelerden biri haline geldiğini söyleyen Maya, Ağaoğlu'nun çok yakın bir zaman önce My Home Maslak projesini satışa çıkardığını, Ağaoğlu'nun bölgede yakın zamanda satışa çıkacağı Emlak GYO'dan hasılat paylaşımı modeli ile aldığı arsada ise planlanan yaklaşık 8 konutluk proje ile bölgenin tamamen bir yerleşim alanı olmak yolunda ciddi bir ilerleme kaydedeceğinin düşünüldüğünü vurguladı. Maya, “Batı Ataşehir'de toplam konutun yaklaşık 16 bin olduğu düşünülürse Ağaoğlu'nun yapacağı Ayazağa Projesi ile Batı Ataşehir'in yarısı büyüklüğünde bir yerleşim alanı kuracağı düşünülebilir” dedi.

Maya, Seyrantepe tarafında da Eroğlu, Avrupa Konutları gibi büyük gayrimenkul geliştiricilerinin arazilerinin bulunduğunu, bu firmaların yakın zamanda projelerini hayata geçireceğini belirtti. Bölgede GS Arena Stadı'nın yanında Şişli Etfal Hastanesi'nin taşınacağı söylenen hastane inşaatı bulunduğuna işaret eden Maya, İBB'nin de Seyrantepe metro çıkışındaki bir alana taşınacağı söylentileri bulunduğunu kaydetti.

-“HALKALI, ÖZELLİKLE ORTA YAŞ GRUBUNDAKİ ÇALIŞAN KESİM İÇİN TERCİH NEDENİ”-

Halkalı'nın da İstanbul'un en hızlı büyüyen gelişim akslarından biri haline geldiğini, bu bölgenin çevresinde Bahçeşehir, İkitelli, Ataköy gibi birçok konut bölgesinin mevcut olması ve konum itibariyle Atatürk Havaalanı, Basın-Ekspres Yolu, TEM ve D100 (E5) Karayollarına çok yakın olmasının, özellikle orta yaş grubundaki çalışan kesim için tercih nedeni teşkil ettiğini söyleyen Maya, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin planlarında yer alan, orta vadede yatırımına başlanması tasarlanan ve birbirlerine bağlanması düşünülen Sefaköy-Küçükçekmece-İkitelli Monoray Hattı projesi, Bakırköy-Beylikdüzü Metrosu ve Bağcılar-Başakşehir Raylı Sistem Projesi hayata geçtiğinde bölgedeki konut piyasasının daha da hareketleneceği ve gayrimenkul satış değerlerinin yükseleceğinin öngörüldüğünü anlattı.

Maya, “Bölgede Ihlamur Evleri, Lale Şehir Konakları, Avrupa Konutları Atakent 1-2, Ka-Green Konakları ve Soyak Olimpiakent mevcut projeler; Sinpaş Bosphorus City, Sinpaş İstanbul Sarayları, Soyak Park Aparts, İstanbul Lounge 1-2, Elite City ve Avrupa Konutları Atakent 3 ise inşaatı devam eden projelerden. Tema Park Projesi'nin bölgedeki hareketliliği arttıracağı düşünülüyor” dedi.

KARTAL'DA HOME OFFICE

Anadolu Yakası'nda ise Kartal İlçesi'nde yeni projeler bazında son dönemde Soğanlık bölgesinin tercih edildiğini ifade eden Maya, şunları kaydetti:

“Bölgede özellikle yeni yapılan binalara talebin olduğu, genellikle bölgede yaşayan nüfusun sosyo-ekonomik durumunun orta gelir, üst-orta gelir düzeyinde olduğu, daha çok site tarzındaki konutların talep gördüğü yapılan araştırmalarda gözleniyor. Türkiye'nin son yıllardaki sosyal yapısına bakıldığında geliri belli bir düzeyin üzerine çıkamayan kesim de artık metropol gürültüsünden, kargaşasından, stresinden uzakta günlük temel ihtiyaçlarını karşılayan siteleri tercih ediyor. Bölgede daha çok, maliklerin kendi kullanımları için 3 1 ve 2 1 daireleri tercih ettiği, diğer tipolojilerin ise daha çok yatırım amaçlı talep gördüğü tespit edildi.
Adalet Sarayı'nın bu bölgede konumlanmış olması birçok avukatın bu bölgede yatırım yapmasına neden oldu. Ayrıca yapılan pazar araştırması sırasında bölgedeki yeni konut projelerinde kullanım amaçlı daire alan maliklerin çoğunlukla avukatlardan oluştuğu ve daireleri home–office amaçlı kullanacakları öğrenildi. Kartal;da bulunan devlet ve özel hastanelerin sayılarının artması, doktor ve hemşirelerin de bölgeye talep göstermelerine neden oluyor. Bölgede arsası bulunan firmaların başında, Eczacıbaşı Holding, Siemens, Doğuş Gayrimenkul, Mutlu Akü ve Metal Holding geliyor.”

İtirazları İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nde onama aşamasında olan ve alınacak karar doğrultusunda kısmen veya tamamen tekrar askıya çıkacak olan 1/5000'lik imar planındaki temel unsurun Kartal'ı Büyükdere Caddesi'ne alternatif bir merkezi iş alanına dönüştürmek olduğunu söyleyen Makbule Yönel Maya, “Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi ile birlikte inşaat sürecinde 15 bin, tüm proje tamamlandığında ise 100 bin kişiye istihdam sağlanacak. Projenin olumlu yönlerinin yanı sıra, yaklaşık 5 yıl önce planlanmasına rağmen henüz projeye başlanmadı. Ayrıca, projenin haberi ile birlikte yüksek emlak vergisi geldi. Arsalar henüz değer artışı kazanmadığı halde, vergilerin artması, arsa sahipleri ve yatırımcılar için olumsuz bir durum olarak süregeliyor. Bu konudaki en büyük sıkıntı imar sorunlarının çözülmesi olarak görülüyor” dedi.